L’aumento dei tassi di interesse sta impattando sul mercato immobiliare, cioè sulla possibilità delle persone di accedere a un mutuo e acquistare una casa. Lo scenario per la fine del 2026 e l’inizio del 2027, secondo gli esperti, è che difficilmente si potrà registrare un’inversione di tendenza. Questo si traduce in un impatto maggiore su vendite, mutui e affitti.

Idealista ha analizzato i dati di compravendite e affitti città per città e ha disegnato un quadro di previsione per il mercato immobiliare complesso.

Mercato dei mutui: tasso fisso

In questo momento i mutui più a rischio di aumento sono quelli a tasso fisso. L’Eurirs a vent’anni infatti è arrivato il 1° ottobre al 3,75%. È logico, si legge ancora nell’analisi, aspettarsi che i mutui fissi arrivino con un tasso effettivo ad almeno il 4%. Non un valore insostenibile, ma in un contesto di riduzione del potere d’acquisto appare come un ostacolo al mutuo.

Oggi a parità di rata e di reddito si ottiene un finanziamento minore. L’esempio citato nell’analisi del Corriere della Sera è il seguente:

con 1.000 euro al mese per trent’anni al 3% si finanziano 273.000 euro, mentre al 4% si scende a 210.000 euro.

Mercato dei mutui: tasso variabile

A regolare i mutui a tasso variabile è invece l’indicatore Euribor, che è leggermente sceso. Questo tipo di mutuo in Italia è meno usato rispetto al tasso fisso, perché è considerato più rischioso.

Comunque nelle prossime riunioni della BCE potrebbe tornare ad aumentare, vista l’inflazione che viaggia a un ritmo doppio rispetto al target del 2%.

L’impatto sul mercato immobiliare

L’aumento dei tassi e del costo del mutuo porta incertezza sul mercato immobiliare. Le persone chiedono meno alle banche per ottenere un mutuo, non soltanto per l’incertezza generale, ma anche perché viene concesso loro meno.

Ci saranno quindi meno mutui e, secondo quanto riportato nell’analisi, al calo delle erogazioni fa seguito dopo pochi mesi un calo analogo di vendite di prime case. Così meno acquisti significano meno vendite o più fatica a vendere. In una prima fase si chiederà di più per compensare l’inflazione, ma a un certo punto si riconosceranno le difficoltà di chi cerca di acquistare e si arriverà a scontare (o “svendere”) le proprie abitazioni.

Trend degli affitti

In assenza della possibilità di acquistare una prima casa, sono moltissimi quelli che restano in affitto. Il mercato però è saturo di richieste oltre il sostenibile, come a Milano.

Come per gli acquisti di case, nell’analisi si ipotizza che caleranno anche gli affitti.

Prezzi di compravendite e canoni di locazione: dove aumentano

Idealista ha pubblicato il consuntivo sui prezzi di compravendita e sui canoni di locazione in Italia, fotografando e mappando province e capoluoghi dove i prezzi sono saliti e scesi. Per quanto riguarda i prezzi delle vendite, il dato generale sull’intero Paese è di -1,1%, ma su base annua il dato rimane positivo.

Per quanto riguarda invece i comuni capoluogo, le variazioni sono principalmente positive rispetto al trimestre precedente, con rialzi più consistenti a:

• Mantova con +5,4%;
• Ragusa con +5,1%;
• Imperia con +5%.

Incrementi inferiori nei grandi centri come Padova e Torino, ma soprattutto Roma, Napoli, Firenze e Milano. Quest’ultima resta in testa alla classifica delle città più care con 5.659 euro al metro quadro, seguita da Venezia, Bolzano e Firenze. In un confronto con Roma, il prezzo al metro quadro è pari a 3.810 euro.

Per quanto riguarda invece i canoni di locazione, sulla media nazionale l’aumento è pari a +0,5%, ma nel mercato delle principali città l’aumento maggiore è stato registrato a:

• Genova con +7,3%;
• Torino con +5,6%;
• Bologna con +2,1%;
• Roma con +1,9%;
• Palermo con +1,3%;
• Firenze con +1,1%.

Anche in questo caso, Milano resta la città più cara con 22,4 euro al metro quadro al mese: tradotto, sarebbero 1.800 euro al mese per 80 metri quadri. Anche in questo caso si può fare un confronto con Roma, che invece si ferma a 19,2 euro al metro quadro al mese.

La vendita di un immobile è normalmente un atto che può essere compiuto solo dal proprietario, purché abbia la capacità di comprendere il significato e le conseguenze delle proprie decisioni. Quando, invece, il proprietario di una casa è incapace di intendere e di volere, interdetto o minore la situazione diventa più complessa e richiede il rispetto di precise regole poste a tutela della persona fragile.

La legge italiana, infatti, prevede strumenti specifici finalizzati a proteggere il patrimonio dell’incapace e a garantire che ogni decisione sia presa nel suo esclusivo interesse.

Vediamo quali sono le diverse situazioni possibili, quali autorizzazioni sono necessarie e quali conseguenze possono derivare da una vendita effettuata senza il rispetto della normativa.

Che cos’è la capacità di agire?

Prima di comprendere come una persona incapace possa concludere un contratto di compravendita, è fondamentale chiarire alcuni concetti basilari, primo tra tutti quello relativo alla capacità di agire che, come meglio vedremo, differisce dal concetto di capacità di intendere e di volere.

La capacità di agire è l’attitudine di un soggetto a compiere atti giuridici mediante i quali acquistare diritti o assumere doveri. In sostanza è la possibilità di disporre validamente dei propri diritti e assumere quelle che in gergo tecnico si chiamano obbligazioni. Gli atti giuridici sono dunque quegli atti, come certamente un contratto, idonei ad incidere sul proprio patrimonio. Se vendo una casa sto privando il mio patrimonio del valore dell’immobile.

La capacità di agire, in base a quanto disposto dall’articolo 2 del codice civile si acquista con la maggiore età, salvo che sia diversamente disposto. Questo perché si presume che, solo con il compimento del diciottesimo anno l’individuo abbia conseguito una piena capacità di intendere e di volere.

In sintesi, mentre la capacità di agire è la capacità di compiere un atto che si consegue con la maggiore età, la capacità di intendere e di volere è una situazione di fatto che coincide con la capacità di comprendere il significato delle proprie azioni e di autodeterminarsi consapevolmente.

Un minore può vendere casa?

A parte un limitato numero di casi, il minore è privo della capacità di agire poiché si presume privo della capacità di intendere e di volere, specie in riferimento ad atti negoziali. Per tale motivo è sostituito dai genitori, titolari della responsabilità genitoriale. I genitori sono i legali rappresentanti del minore e ne amministrano e gestiscono il patrimonio acquisito magari mediante donazioni o successione. Per vendere una casa di cui il minore è titolare è necessaria l’autorizzazione del Giudice tutelare, autorizzazione che è concessa solo in caso di necessità o utilità evidente.

Se entrambi i genitori sono morti o per altre cause non possono esercitare la responsabilità genitoriale, il Giudice tutelare provvede alla nomina di un tutore il quale, oltre ad avere la cura del minore, ne amministra i beni. Per la vendita della casa in questo caso è necessaria l’autorizzazione del Giudice tutelare, come previsto dall’articolo 375 del codice civile dopo la riforma Cartabia (d.lgs. 149/2022, in vigore dal 28 febbraio 2023). La stessa riforma consente, in alternativa, che l’autorizzazione sia rilasciata direttamente dal notaio rogante (art. 21 d.lgs. 149/2022).

Come una persona interdetta può vendere un immobile

In base a quanto visto finora la vendita può essere conclusa senza alcuna autorizzazione in caso di maggiore età, salvo i casi in cui per proteggere un soggetto incapace di intendere e volere intervenga una sentenza di interdizione. Può succedere, infatti, che una persona, pur essendo maggiorenne, sia incapace a causa di malattie, infermità, patologie degenerative, disabilità psichiche o altre situazioni particolari, che la rendono stabilmente non in grado di comprendere il significato dei propri atti o di autodeterminarsi consapevolmente. A tutela dell’individuo soccorre in questi casi l’istituto dell’interdizione, una forma di protezione che, in base all’articolo 414 del codice civile, presuppone uno stato di abituale infermità di mente. Un’incapacità soltanto transitoria non giustifica l’interdizione e rientra invece nella cosiddetta incapacità naturale, di cui si parla più avanti.

Quando il Tribunale dichiara una persona interdetta, questa perde la capacità di compiere autonomamente gli atti giuridici più rilevanti. Al suo posto opera un tutore nominato dal Giudice. Tuttavia, il tutore non può decidere liberamente di vendere la casa dell’interdetto. La vendita di un immobile è considerata un atto di straordinaria amministrazione e richiede una specifica autorizzazione del Giudice tutelare, che dopo la riforma Cartabia può essere rilasciata anche dal notaio incaricato dell’atto.
La procedura generalmente prevede:

• presentazione dell’istanza da parte del tutore;
• indicazione delle ragioni della vendita;
• eventuale produzione di una perizia di stima;
• verifica da parte dell’autorità giudiziaria che l’operazione sia realmente vantaggiosa per l’interdetto;
• rilascio dell’autorizzazione.

Solo dopo il provvedimento autorizzativo sarà possibile procedere alla stipula dell’atto notarile.

Cosa succede se la persona incapace non ha un tutore?

Una situazione piuttosto frequente riguarda persone anziane affette da demenza, Alzheimer o altre patologie che compromettono le capacità cognitive ma che non sono ancora state sottoposte a una misura di protezione giuridica.

In questi casi i familiari non possono vendere autonomamente la casa.
Essere figli, coniugi o parenti stretti non attribuisce automaticamente il potere di disporre dei beni dell’incapace.

Prima di procedere alla vendita sarà generalmente necessario avviare un procedimento per:

• nomina di un amministratore di sostegno;
• nomina di un tutore, nei casi più gravi a seguito di interdizione.

Solo una volta ottenuto il provvedimento del Giudice sarà possibile richiedere le autorizzazioni necessarie alla vendita.

Molte trattative immobiliari si bloccano proprio perché l’incapacità emerge quando la compravendita è già in fase avanzata e manca il tempo necessario per completare l’iter giudiziario.

Vendere una casa con amministrazione di sostegno

Oggi l’amministrazione di sostegno rappresenta lo strumento maggiormente utilizzato per la tutela delle persone fragili.

A differenza dell’interdizione, non comporta necessariamente una totale perdita della capacità di agire. Il Giudice stabilisce, caso per caso, quali attività possono essere svolte dall’amministrato e quali invece richiedono l’intervento dell’amministratore di sostegno.

Quando l’immobile appartiene a una persona sottoposta ad amministrazione di sostegno, occorre verificare quanto previsto dal decreto di nomina. Salvo diversa previsione del decreto, la vendita dell’immobile richiede l’autorizzazione del Giudice tutelare (articolo 411 del codice civile, che rinvia agli articoli 374 e 375), concessa solo se si dimostra che l’operazione risponde agli interessi del beneficiario.

La richiesta può essere giustificata, ad esempio, dalla necessità di sostenere spese sanitarie, garantire il mantenimento della persona, pagare rette assistenziali oppure gestire in modo più efficiente il patrimonio.

Annullabilità della vendita conclusa da minore o interdetto

Gli atti compiuti dal minore da solo o dai genitori o tutore senza le debite autorizzazioni sono annullabili in quanto l’immaturità del minore è assoluta e non ammette prova contraria. L’impugnativa spetta al minore o ai genitori, agli eredi del minore e ai suoi aventi causa. La prescrizione dell’azione è di 5 anni a decorrere dal conseguimento della maggiore età.

Analogo è il regime per gli atti compiuti dall’interdetto senza le necessarie autorizzazioni. Il termine di prescrizione decorre dal giorno in cui è cessato lo stato di interdizione.

Diverso è il caso dell’atto compiuto dalla persona maggiore d’età che, pur non essendo interdetta né sottoposta ad amministrazione di sostegno, si provi essere stata, per qualsiasi causa anche transitoria, incapace di intendere e di volere al momento della firma: si parla in questo caso di incapacità naturale (articolo 428 del codice civile). Per i contratti, come la compravendita, l’annullamento è possibile solo se si dimostra anche la malafede dell’altro contraente, cioè che l’acquirente fosse consapevole dello stato di incapacità del venditore. L’azione si prescrive in 5 anni dal giorno in cui l’atto è stato compiuto.

Comprare casa vicino a una stazione ferroviaria può costare fino all’80% in più rispetto alla media della città. È quanto accade a Torino, dove per comprare una casa nei pressi della stazione Porta Nuova occorrono 3.994 euro al metro quadro contro i 2.220 euro/mq medi della città. A Roma Termini occorrono 6.100 euro al metro quadro contro i 3.810 euro/mq della media comunale. Ma non è una regola valida ovunque: a Napoli, per esempio, gli immobili vicini alla Stazione Centrale costano quasi un quarto in meno rispetto alla media cittadina.

A fotografare queste differenze è un’analisi di Immobiliare.it Insights, che ha confrontato i prezzi delle abitazioni in vendita entro dieci minuti a piedi dalle principali stazioni ferroviarie italiane con quelli medi dei rispettivi Comuni.

Torino è la città con il divario più alto

Tra le città analizzate, Torino registra la differenza più marcata tra i prezzi delle case vicino alla stazione e quelli medi comunali. Per acquistare un immobile entro dieci minuti a piedi da Porta Nuova occorrono in media 3.994 euro al metro quadrato, contro i 2.220 euro richiesti mediamente nel resto della città. Il sovrapprezzo raggiunge così il 79,9%.

Al secondo posto si colloca Roma. Nelle vicinanze della stazione Termini, il prezzo medio delle abitazioni in vendita arriva a circa 6.100 euro al metro quadrato, mentre la media comunale si attesta a 3.810 euro. La differenza è pari a circa il 60%, un divario che rende particolarmente costoso acquistare casa in prossimità del principale snodo ferroviario della Capitale. Completa il podio Venezia, dove comprare un’abitazione nei dintorni della stazione di Santa Lucia costa mediamente 5.049 euro al metro quadrato. Il valore supera del 54,8% la media cittadina, pari a 3.262 euro al metro quadrato.

Firenze, Bari e Milano: quanto costa la vicinanza alla stazione

Il divario tra i prezzi degli immobili nelle aree vicine alle stazioni e quelli medi comunali supera il 20% anche a Firenze e Bari. Nel capoluogo toscano, chi cerca casa a dieci minuti a piedi dalla stazione di Santa Maria Novella deve mettere in conto una spesa media di 5.719 euro al metro quadrato. Il dato è superiore del 21,9% rispetto ai 4.692 euro al metro quadrato registrati a livello comunale.

A Bari, invece, acquistare nei dintorni della stazione Centrale richiede mediamente 2.767 euro al metro quadrato, contro i 2.288 euro della media cittadina. In questo caso, la differenza raggiunge il 20,9%. Anche a Milano la prossimità alla stazione si accompagna a prezzi più elevati, sebbene lo scarto sia più contenuto. Nell’area della Stazione Centrale, il costo medio delle abitazioni in vendita è di 6.566 euro al metro quadrato, contro i 5.649 euro della media comunale. Il divario è quindi del 16,2%.

A Bologna e Trento il sovrapprezzo è più contenuto

In altre città, la differenza tra i valori immobiliari vicino alla stazione e quelli medi comunali è decisamente più ridotta. A Bologna, comprare casa nei pressi della stazione Centrale costa in media 4.116 euro al metro quadrato, l’8,6% in più rispetto ai 3.791 euro registrati nel Comune.

A Trento, invece, gli immobili situati nelle vicinanze della stazione ferroviaria hanno un prezzo medio di 3.614 euro al metro quadrato. Si tratta di un valore superiore del 6,1% rispetto ai 3.405 euro al metro quadrato della media cittadina. Questi dati mostrano come il vantaggio di vivere vicino al treno non si traduca ovunque nello stesso incremento dei prezzi. L’entità del divario varia infatti da una città all’altra e può essere molto diversa anche in funzione delle caratteristiche del mercato immobiliare locale.

Genova, Palermo e Napoli: vicino alla stazione si risparmia

L’analisi di Immobiliare.it Insights evidenzia anche tre eccezioni alla tendenza generale. A Genova, Palermo e Napoli, infatti, acquistare casa vicino alla stazione ferroviaria costa mediamente meno rispetto alla media comunale. A Genova, un’abitazione situata entro dieci minuti a piedi da Piazza Principe costa in media 1.781 euro al metro quadrato, contro i 1.833 euro della media cittadina. La differenza è contenuta, pari al 2,8%.

A Palermo lo scarto è più ampio: nei dintorni della stazione Centrale i prezzi si attestano a 1.466 euro al metro quadrato, circa il 5,8% in meno rispetto ai 1.557 euro medi del Comune. Il caso più significativo è però quello di Napoli. Qui, acquistare casa vicino alla Stazione Centrale significa spendere mediamente 2.279 euro al metro quadrato, contro i 2.990 euro della media comunale. Il prezzo risulta quindi inferiore del 23,8%.

La stazione può influenzare il valore di una casa, ma non è l’unico fattore

Nel complesso, i dati mostrano che la vicinanza ai collegamenti ferroviari rappresenta spesso un elemento capace di incidere sui prezzi delle abitazioni, ma non determina automaticamente un aumento del valore immobiliare.

A Torino, Roma e Venezia la differenza rispetto alla media cittadina è particolarmente elevata, mentre a Bologna e Trento il sovrapprezzo è più limitato. A Genova, Palermo e soprattutto Napoli, invece, le case vicine alle stazioni risultano mediamente più economiche. Per chi intende acquistare un immobile, quindi, la distanza dalla stazione è un elemento da valutare insieme agli altri fattori che influenzano il prezzo: posizione, caratteristiche dell’abitazione, servizi disponibili e qualità del contesto urbano. Il confronto con la media comunale offre un primo riferimento utile, ma non sostituisce un’analisi dei prezzi delle singole zone e delle caratteristiche specifiche dell’immobile.