Il pacchetto casa della Manovra 2027 modifica le aliquote della cedolare secca sugli affitti.

La cedolare secca resta al 21% sugli affitti tradizionali, ma può calare al 5% o addirittura all’1% per una specifica categoria.

Cedolare secca al 5% sugli affitti a canone concordato

La prima novità riguarda i contratti abitativi a canone concordato. Attualmente, chi sceglie la cedolare secca per questo tipo di locazione paga un’imposta pari al 10% del canone annuo.

Per capirci: un ipotetico affitto da 850 euro al mese si traduce su base annuale in un incasso per il proprietario di casa di 10.200 euro, sul quale va pagata una cedolare secca da 1.020 euro. Sempre a patto che si opti per questa opzione.

Dal 2027, secondo quanto previsto dal Ddl di Bilancio, l’aliquota scenderebbe al 5%. E sull’esempio considerato, si andrebbe a pagare 510 euro, ovvero la metà.

Va specificato: il canone concordato non viene stabilito liberamente fra le parti (locatario e locatore) ma deve rispettare le fasce definite dagli accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.

Questi accordi tengono conto di diversi elementi, tra cui la zona in cui si trova l’immobile, la superficie e le caratteristiche dell’abitazione. Il risultato è un canone generalmente inferiore a quello applicato sul mercato libero. Si applicano poi altri sconti relativi all’Imu. La riduzione fiscale punta a compensare il proprietario per il prezzo calmierato. Il patto fra le parti è il seguente: il padrone di casa accetta di incassare un affitto più basso, ma in cambio paga meno tasse.

Cedolare secca all’1% per chi affitta ai giovani

Ma la novità più rilevante riguarda i proprietari che affittano a inquilini con un’età non superiore a 35 anni.

Per i contratti a canone concordato che rispettano i requisiti di legge, la Manovra 2027 introduce una cedolare secca all’1%.

Tornando al nostro ipotetico affitto da 850 euro al mese, in questo caso la cedolare secca da pagare su base annua è pari ad appena 102 euro.

L’obiettivo è favorire l’accesso alla locazione da parte dei giovani, che possono avere maggiori difficoltà a sostenere i prezzi del mercato libero o a offrire le garanzie richieste dai proprietari.

Secondo le indicazioni attualmente disponibili, non sarebbe previsto un limite di reddito per accedere alla misura. Ma ciò dovrà essere confermato durante il passaggio parlamentare: il testo della Manovra emerso dal Cdm, infatti, dovrà essere vagliato da Camera e Senato, dove arriveranno specifiche, ma anche eventuali modifiche e correzioni.

Questioni aperte

Restano da chiarire anche anche alcune questioni operative: per esempio, se l‘età dell’inquilino sia determinante soltanto al momento della firma oppure anche durante tutta la durata del contratto. Che succede, infatti se l’affittuario alla firma del contratto ha 34 anni e poi, l’anno successivo, ne compie 35? L’aliquota rimane all’1% o scatta la maggiorazione al 5%?

Bisognerà inoltre capire come debbano essere gestite le locazioni con più intestatari di età differenti (ad esempio due fidanzati, uno di 36 anni e l’altro di 34).

C’è poi da scoprire cosa accade agli affitti che riguarda le frazioni di immobili. Soprattutto nelle città universitarie, infatti, gli affitti possono riguardare solo singole stanze, con uso garantito di cucina, bagno, aree comuni e pertinenze. Bisognerà capire se un singolo appartamento possa essere affittato secondo modalità differenti a persone di età differente.

Per un numero crescente di lavoratori italiani vicini al pensionamento, la prospettiva di trasferirsi oltre confine rappresenta una scelta strategica per garantire un potere d’acquisto maggiore, godere di un clima favorevole o semplicemente iniziare un nuovo capitolo della propria vita. Quando si affronta il tema della pensione all’estero, tuttavia, emerge una profonda e spesso inaspettata spaccatura tra il destino dei lavoratori che provengono dal comparto privato e quello riservato agli ex dipendenti pubblici.

Se per il settore privato l’espatrio fiscale costituisce una strada relativamente consolidata e ricca di opportunità di pianificazione tributaria, chi ha trascorso la propria carriera nelle fila della Pubblica Amministrazione – dagli insegnanti al personale sanitario, dalle forze dell’ordine ai funzionari ministeriali ed enti locali – si trova ad affrontare una realtà nettamente diversa. Molti ex dipendenti statali scoprono soltanto a cose fatte che il proprio assegno pensionistico continua a subire la scure del fisco italiano, azzerando quasi del tutto i vantaggi fiscali sperati nel Paese di destinazione.

Capire le motivazioni alla base di questa disparità, analizzare il quadro normativo internazionale e individuare le rare eccezioni ancora praticabili è essenziale per chiunque intenda pianificare una pensione all’estero provenendo dal pubblico impiego.

Pensione all’estero, la matrice del problema

La ragione per cui i dipendenti pubblici in pensione vengono trattati in modo differente rispetto al settore privato non risiede in un’arbitraria decisione dell’INPS o in una recente legge di bilancio nazionale. La causa va ricercata nell’impalcatura dei trattati internazionali volti a evitare le doppie imposizioni fiscali, gran parte dei quali ricalca lo schema proposto dall’OCSE (Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico).

Nelle convenzioni bilaterali stipulate dall’Italia con le singole nazioni estere, la ripartizione della potestà tributaria si fonda su due pilastri concettuali nettamente distinti:

• principio della residenza (articolo 18 del modello OCSE). Questo criterio si applica alla generalità delle pensioni del settore privato, ai lavoratori autonomi e ai liberi professionisti. In base a tale norma, le somme erogate dagli enti previdenziali sono imponibili in via esclusiva nello Stato in cui il pensionato stabilisce la propria residenza fiscale effettiva. Di conseguenza, l’INPS accredita l’importo al lordo dell’Irpef e le imposte vengono dovute unicamente secondo le aliquote dell’ordinamento ospitante;
• principio dello Stato erogatore o della fonte (articolo 19 del modello OCSE). Questo principio regola espressamente i trattamenti erogati a fronte di servizi resi allo Stato o a un suo ente locale. La norma stabilisce che le retribuzioni e le pensioni corrisposte da una Pubblica Amministrazione rimangono imponibili esclusivamente nello Stato da cui provengono, indipendentemente da dove il beneficiario scelga di dimorare.

La ratio giuridica dell’articolo 19 è di natura storica e legata al concetto di sovranità statale. Poiché la risorsa economica, erogata sotto forma di pensione pubblica, trae origine dalla fiscalità generale del Paese d’origine per remunerare una funzione svolta al servizio della collettività nazionale, lo Stato erogatore intende mantenere il diritto intangibile di applicare le proprie imposte su quelle stesse somme.

L’impatto pratico sulle scelte di trasferimento

L’effetto immediato di questa architettura normativa è una drastica limitazione della libertà di movimento e di ottimizzazione fiscale per i dipendenti pubblici. Un ex lavoratore del settore privato ha la possibilità di valutare un ventaglio ampissimo di destinazioni europee ed extra-europee che offrono regimi agevolati o aliquote sostitutive molto basse sulla pensione lorda.

Al contrario, gli ex appartenenti alla PA che scelgono di trasferire la propria residenza in mete celebri per la loro attrattività fiscale – come il Portogallo, la Grecia, Cipro, la Spagna o l’Albania – continuano a subire la ritenuta Irpef alla fonte da parte dell’INPS, calcolata con le aliquote progressive e le addizionali regionali e comunali italiane.

Il rischio concreto della doppia imposizione

Uno dei problemi operativi più complessi derivanti da questa situazione riguarda la gestione del prelievo fiscale nei Paesi che adottano il principio della tassazione sul reddito mondiale (worldwide income principle). Se uno Stato estero prevede per legge la tassazione di tutti i redditi percepiti dai propri residenti fiscali, inclusi quelli esteri, la pensione dell’ex dipendente pubblico rischia di essere colpita due volte: una prima volta in Italia tramite ritenuta alla fonte e una seconda volta nel Paese di residenza.

Per evitare che la somma dei prelievi eroda drammaticamente l’assegno previdenziale, il contribuente deve avvalersi del meccanismo del credito d’imposta per le imposte pagate all’estero. Questo strumento permette di detrarre dalle imposte dovute nel Paese di residenza l’importo già versato al fisco italiano, ma richiede un contenzioso o una complessa gestione burocratica in sede di dichiarazione dei redditi, senza azzerare l’impatto dell’Irpef originaria.

Le uniche vie d’uscita: Paesi eccezione e cambio di cittadinanza

Sebbene la regola generale segnali un blocco quasi totale dei benefici fiscali, esistono scenari specifici in cui un ex lavoratore statale può effettivamente ottenere la detassazione dell’assegno italiano sulla sua pensione all’estero.

I quattro Paesi in deroga al modello standard

Nel vasto panorama delle convenzioni bilaterali firmate dall’Italia, si registrano rare eccezioni strutturali in cui il testo sottoscritto deroga all’impostazione rigida dell’articolo 19 OCSE. Allo stato attuale, la piena defiscalizzazione in Italia per un ex dipendente pubblico è concessa soltanto qualora ci si trasferisca in uno dei seguenti quattro Paesi:

• Tunisia. Rappresenta la destinazione più vicina e storicamente più fruibile per i pensionati pubblici italiani. La convenzione bilaterale consente la tassazione nel Paese africano dove, grazie a un regime fiscale locale particolarmente favorevole, la quota imponibile delle pensioni estere viene fortemente ridotta, traducendosi in un prelievo effettivo minimo;
• Australia. La convenzione bilaterale prevede la possibilità di spostare la tassazione nello Stato di approdo, ma richiede il soddisfacimento di stringenti requisiti di residenza e di status di visto;
• Cile. Accordo che attribuisce la potestà tributaria allo Stato di residenza, superando il principio della fonte per la componente pubblica;
• Senegal. Presenta un’impostazione analoga che consente la tassazione esclusiva nel Paese africano previa dimostrazione dell’effettiva residenza fiscale.

Per tutte le altre destinazioni mondiali non incluse in questo ridottissimo elenco, per gli ex dipendenti pubblici si applica inesorabilmente la trattenuta Irpef italiana.

Il fattore cittadinanza

L’altra clausola di salvaguardia prevista dall’articolo 19 del Modello OCSE per sbloccare la tassazione estera della pensione pubblica è legata al possesso della cittadinanza del Paese ospitante.

La norma stabilisce che, se l’ex dipendente della PA acquisisce la cittadinanza dello Stato in cui ha trasferito la propria residenza fiscale (e in alcuni trattati, se non è più unicamente cittadino italiano), la potestà tributaria passa allo Stato di residenza. Si tratta tuttavia di un percorso lungo, articolato e complesso, che richiede anni di permanenza continuativa all’estero e il rispetto di rigorosi iter burocratici nazionali, rendendo questa opzione impraticabile nel breve periodo per chi si è appena affacciato all’età pensionabile.

Prospettive di riforma e la complessità diplomatica

La profonda disparità di trattamento tra comparto privato e pubblico è da anni al centro delle rivendicazioni delle sigle sindacali e delle associazioni dei pensionati. La richiesta ricorrente è quella di equiparare tutti i lavoratori e garantire pari libertà di scelta nell’espatriare senza subire penalizzazioni fiscali differenziate.

Tuttavia, realizzare questo cambiamento è estremamente complesso. Trattandosi di norme fissate da trattati internazionali bilaterali, l’Italia non può intervenire unilateralmente con una legge nazionale per modificare il regime fiscale dei propri ex dipendenti che risiedono all’estero. Ogni eventuale modifica richiederebbe la riapertura dei canali diplomatici, la rinegoziazione formale di ciascuna convenzione con i singoli Stati esteri e la ratifica da parte dei rispettivi Parlamenti.

Per questa ragione, la materia rimane ancorata agli attuali vincoli internazionali. Chiunque abbia svolto la propria attività lavorativa nel settore pubblico e accarezzi l’idea di fruire della pensione all’estero deve necessariamente valutare con estremo rigore la propria posizione. Prima di effettuare passi definitivi, come l’iscrizione all’AIRE o la disdetta di contratti d’affitto in Italia, risulta indispensabile consultare i testi delle convenzioni bilaterali e rivolgersi a professionisti specializzati in fiscalità internazionale per evitare sgradite e costose sorprese.