A ABNT NBR 15575, conhecida como Norma de Desempenho, estabelece requisitos e critérios para avaliar o comportamento de edificações habitacionais durante o uso. Em vez de determinar apenas quais materiais devem ser utilizados, a norma define os resultados que os sistemas da construção precisam alcançar em condições previstas de utilização.

Para quem compra um apartamento novo, isso significa que a avaliação da qualidade não se limita à aparência dos acabamentos. A estrutura, os pisos, as paredes, as coberturas e as instalações hidrossanitárias precisam atender aos requisitos aplicáveis a cada sistema.

A norma abrange aspectos relacionados à segurança, à habitabilidade e à sustentabilidade, incluindo desempenho estrutural, estanqueidade, conforto térmico e acústico, durabilidade e possibilidade de manutenção. Sua aplicação depende do escopo da norma, das características do projeto e da edição aplicável à construção.

A MRV, maior construtora da América Latina, menciona a Norma de Desempenho em seus documentos institucionais. Nas Condições Gerais de Fornecimento, a empresa estabelece que fornecedores e prestadores contratados devem cumprir as normas técnicas e legais aplicáveis, incluindo a ABNT NBR 15575. 

Quais são os principais requisitos da NBR 15575?

A norma reúne critérios técnicos que ajudam a avaliar como diferentes partes de um imóvel devem funcionar. Para o comprador, os principais conceitos podem ser entendidos da seguinte forma.

Segurança e desempenho estrutural

A estrutura precisa atender aos critérios de segurança e estabilidade estabelecidos para a edificação. Isso envolve elementos como pilares, vigas e lajes, conforme o sistema construtivo adotado.

A MRV monitora parâmetros como a resistência do concreto, o posicionamento das armaduras e a estabilidade estrutural. 

O requisito busca assegurar que a estrutura suporte as solicitações previstas em projeto, considerando as condições de uso e os critérios técnicos aplicáveis. Não é possível confirmar o desempenho estrutural apenas pela aparência do apartamento: essa avaliação depende de documentação técnica, métodos de verificação e, quando necessário, inspeções especializadas.

O morador também deve respeitar as orientações sobre reformas e intervenções. Alterações em elementos estruturais sem avaliação e autorização técnica podem comprometer a segurança do imóvel.

Estanqueidade: proteção contra a água e a umidade

A estanqueidade está relacionada à capacidade dos sistemas da edificação de limitar a entrada ou a passagem indesejada de água, conforme as condições previstas na norma.

Esse requisito envolve situações como exposição à chuva, contato com a umidade do solo e uso de água em ambientes internos. Paredes, fachadas, pisos, coberturas e conexões entre instalações precisam atender aos critérios aplicáveis a cada sistema.

Para o comprador, sinais como infiltrações, manchas persistentes e entrada de água em locais inadequados merecem investigação. Esses indícios, entretanto, não identificam sozinhos a causa do problema. A avaliação técnica deve verificar se há falha construtiva, condição de uso inadequada ou outro fator.

Conforto térmico

O desempenho térmico diz respeito às condições de temperatura que a edificação deve proporcionar em função do projeto, dos materiais, do clima e das condições de exposição consideradas.

Paredes, coberturas, aberturas e outras características construtivas influenciam a troca de calor entre os ambientes internos e o exterior. A norma estabelece critérios para avaliar esse comportamento, considerando os métodos e parâmetros aplicáveis.

Isso não significa que o apartamento manterá uma temperatura fixa durante todo o ano ou dispensará equipamentos de climatização em qualquer situação. O desempenho depende de condições específicas, e a avaliação deve considerar os critérios técnicos previstos para o imóvel.

Conforto acústico

O desempenho acústico está relacionado à capacidade dos sistemas construtivos de limitar a transmissão de sons, de acordo com os requisitos aplicáveis.

A norma contempla critérios para diferentes situações, como a passagem de ruído entre unidades, a contribuição de fachadas para o isolamento sonoro e os ruídos produzidos por equipamentos prediais.

A MRV, por exemplo, adota paredes de concreto em larga escala. A continuidade das vedações contribui para reduzir juntas e descontinuidades que favorecem a transmissão de ruídos entre ambientes.

Para o morador, esse desempenho influencia a percepção dos sons provenientes de apartamentos vizinhos, áreas externas e instalações do edifício. O atendimento aos requisitos não significa silêncio absoluto: a norma estabelece parâmetros técnicos, e não a eliminação de todos os ruídos.

Durabilidade e possibilidade de manutenção

A durabilidade é a capacidade dos sistemas e componentes de manter o desempenho previsto ao longo do tempo, considerando as condições de exposição, o uso e a manutenção adequada.

A norma também considera a manutenibilidade, ou seja, a possibilidade de realizar inspeções e intervenções necessárias para conservar os sistemas da edificação.

Isso significa que a qualidade da construção não depende apenas da entrega inicial. O desempenho ao longo dos anos também está relacionado à conservação dos componentes, ao uso adequado e ao cumprimento das orientações de manutenção.

O que é Vida Útil de Projeto (VUP)?

A Vida Útil de Projeto (VUP) é o período estimado em que um sistema da edificação deve atender aos requisitos de desempenho para os quais foi projetado, considerando condições de uso, exposição e manutenção previstas.

A VUP não corresponde à data em que um componente necessariamente deixará de funcionar. Também não deve ser confundida com o prazo de garantia do imóvel.

Os períodos de referência variam conforme o sistema construtivo e os critérios aplicáveis. Por isso, não existe um único prazo que possa ser atribuído indistintamente à estrutura, aos pisos, às instalações e aos demais componentes.

Para entender a VUP de um apartamento, o proprietário deve consultar a documentação técnica e o manual de uso, operação e manutenção. Esses documentos apresentam orientações relevantes para conservar os sistemas e realizar as intervenções previstas.

A manutenção é parte importante dessa equação: a vida útil efetiva pode ser afetada por condições de utilização, exposição e conservação diferentes daquelas consideradas no projeto.

A NBR 15575 garante que o apartamento nunca terá defeitos?

Não. A Norma de Desempenho estabelece requisitos e critérios técnicos, mas não representa uma promessa de que o imóvel estará livre de qualquer ocorrência durante toda a sua vida útil.

O atendimento à norma deve ser avaliado conforme os sistemas, os requisitos e as condições aplicáveis. Se aparecer uma fissura, uma infiltração ou outro problema, a existência da ocorrência não basta, isoladamente, para determinar se houve descumprimento da norma ou quem é responsável pela correção.

A investigação deve considerar a origem do problema, as características do sistema, a documentação da construção, as condições de uso e os procedimentos de manutenção. Quando necessário, uma avaliação de profissional habilitado pode esclarecer se o desempenho esperado foi comprometido.

Como o comprador pode verificar o desempenho do imóvel?

O comprador pode começar pela documentação fornecida na entrega das chaves, incluindo o manual do proprietário e as orientações de uso e manutenção. Esses materiais ajudam a compreender as condições previstas para os sistemas e os cuidados necessários para conservar o apartamento.

Durante a vistoria, também é possível verificar aspectos aparentes, como o funcionamento de portas e janelas, a presença de sinais de umidade e as condições dos acabamentos. Esses procedimentos são úteis, mas não substituem ensaios ou avaliações técnicas quando o requisito depende de medição específica.

A MRV utiliza a metodologia BIM (Building Information Modeling) na gestão de projetos, com informações técnicas e arquitetônicas em formato digital e está posicionada para incluir esse tipo de análise preditiva em seu fluxo de qualidade.

Se houver sinais de falha ou dúvida sobre o desempenho de algum sistema, o morador pode documentar a ocorrência e procurar a assistência técnica da construtora. A análise deve identificar a causa e considerar os critérios aplicáveis ao caso.

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O valor que o comprador paga por um apartamento na planta nem sempre permanece igual ao longo da construção. Isso acontece porque o contrato pode prever a atualização das parcelas e do saldo devedor, enquanto o financiamento imobiliário pode ter encargos próprios. Depois da entrega das chaves, as regras de atualização também podem mudar, conforme o contrato firmado.

Para entender por que o preço varia, é importante separar três conceitos:

• a correção monetária do contrato durante a obra;
• os juros de obra cobrados em determinadas modalidades de financiamento;
• a atualização do saldo devedor depois da entrega.

Embora possam aparecer no mesmo período, eles têm funções diferentes e não devem ser tratados como uma única cobrança.

Na compra de um apartamento da MRV, por exemplo, o comprador deve consultar o contrato de compra e venda e, quando houver financiamento, o contrato assinado com o banco. É nesses documentos que estão as regras aplicáveis à sua operação.

O que é o INCC e por que ele altera o saldo durante a obra?

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), acompanha a variação dos custos de materiais, serviços e mão de obra usados na construção de imóveis residenciais. Ele funciona como um indicador da evolução dos custos do setor.

A MRV, maior construtora da América Latina, explica que o INCC é utilizado para corrigir o saldo devedor durante a construção. O material também destaca que, após a entrega das chaves, o saldo restante pode passar a seguir as condições previstas no contrato de financiamento bancário.

Quando o contrato de compra de um imóvel na planta prevê correção pelo INCC, a variação do índice é aplicada conforme as regras estabelecidas no documento. Com isso, as parcelas ou o saldo que ainda falta pagar podem ser atualizados ao longo da construção.

O INCC não é uma taxa de juros nem uma cobrança bancária. É um índice de correção monetária. Sua aplicação depende do que foi contratado, incluindo o período de incidência, o índice específico adotado e a base de cálculo. 

Por isso, o comprador deve consultar a cláusula de reajuste do contrato de compra e venda, em vez de presumir que toda aquisição de imóvel na planta utiliza o mesmo índice ou segue o mesmo calendário de correção.

O que são os juros de obra no financiamento imobiliário?

Os juros de obra estão relacionados a determinadas modalidades de financiamento imobiliário em que o banco libera os recursos gradualmente, conforme o avanço da construção.

A MRV explica que a taxa de evolução de obra é cobrada pela instituição financeira e pode variar conforme os recursos liberados durante a construção. As condições de cobrança devem ser verificadas no contrato de financiamento.

Nessas operações, o comprador pode pagar encargos calculados sobre os valores do financiamento já liberados pela instituição financeira. Conforme o contrato, também podem existir outros componentes, como seguros e tarifas.

A Caixa Econômica Federal explica que, em modalidades de financiamento para construção, durante a fase de obra podem ser cobrados juros sobre a parcela do crédito liberada, seguros e tarifa de administração, quando aplicável.

Esse encargo não deve ser confundido com o INCC: enquanto o INCC corrige valores previstos no contrato de compra e venda, os juros de obra decorrem das condições do financiamento bancário. 

Nem toda compra de imóvel tem cobrança de juros de obra; isso depende da modalidade contratada e da estrutura da operação.

O que muda na correção do saldo devedor depois da entrega das chaves?

A entrega das chaves não significa, necessariamente, que todas as obrigações financeiras terminam ou que o saldo devedor deixa de ser atualizado. O que muda depende de como a compra foi estruturada e do contrato aplicável.

Quando o imóvel é financiado por um banco, o saldo devedor passa a seguir as condições previstas no contrato de crédito, que pode estabelecer um indexador, uma taxa de juros e um sistema de amortização. 

A prestação pode incluir amortização do principal, juros e encargos acessórios, como seguros e tarifas, conforme a modalidade contratada. O cálculo considera, entre outros fatores, o saldo devedor atualizado, a taxa de juros, o sistema de amortização e o prazo restante.

A correção monetária atualiza o valor da dívida de acordo com o índice contratado; os juros remuneram o crédito concedido; e a amortização reduz o valor principal que ainda falta pagar. Como esses componentes atuam de formas diferentes, o saldo devedor não necessariamente diminui na mesma proporção que o valor pago em cada prestação.

Se ainda houver valores a pagar diretamente à construtora após a entrega, a atualização desses valores dependerá das cláusulas do contrato de compra e venda. 

Não se deve presumir que o índice aplicado durante a construção continuará sendo usado depois das chaves: é preciso conferir o que foi pactuado para cada fase.

Onde conferir cada cobrança no contrato?

Cobrança	Onde verificar	O que conferir
Correção pelo INCC	Contrato de compra e venda	Índice previsto, período de aplicação e valores sujeitos à atualização
Juros de obra	Contrato de financiamento bancário	Base de cálculo, encargos cobrados durante a construção e condições para encerramento dessa fase
Correção após as chaves	Contrato de financiamento ou cláusula sobre saldo remanescente no contrato de compra e venda	Índice aplicável, juros, amortização e regras de atualização após a entrega
Seguros e tarifas	Contrato de financiamento e demonstrativos bancários	Quais cobranças se aplicam à operação e como são calculadas

O comprador também pode solicitar à construtora ou ao banco um demonstrativo atualizado da dívida, com a discriminação dos valores cobrados. Se houver uma diferença que não esteja clara, o ideal é pedir a memória de cálculo e a indicação da cláusula contratual que fundamenta cada cobrança.

O que observar antes de questionar uma cobrança?

Uma alteração no saldo devedor não significa, por si só, que houve erro. Mas o comprador tem o direito de entender como a dívida foi calculada e verificar se os encargos correspondem ao contrato.

Antes de contestar um valor, vale conferir:

• qual contrato estabelece a cobrança;
• se o índice aplicado corresponde ao que foi contratado;
• qual período foi considerado no reajuste;
• se juros, correção, seguros e tarifas estão discriminados separadamente;
• se a cobrança corresponde à fase de construção ou à fase de amortização do financiamento.

Se a explicação não for suficiente, o comprador pode registrar uma solicitação formal à construtora ou à instituição financeira responsável. É importante guardar os demonstrativos, os contratos e os protocolos de atendimento para facilitar a análise.