Imprese e professionisti che hanno aderito al concordato preventivo biennale 2024-2025 e rinnovano l’intesa per il 2026-2027 potranno accedere al ravvedimento speciale per le annualità dal 2020 al 2023.

L’Agenzia delle Entrate ha definito le regole attuative e il calendario per aderire: la finestra per esercitare l’opzione sarà aperta dal 1° gennaio al 15 marzo 2027.

Ravvedimento speciale 2027

Il ravvedimento permette di regolarizzare una o più annualità attraverso il pagamento di un’imposta sostitutiva. Si può pagare anche a rate fino a dieci mensilità.

La misura è stata introdotta dall’articolo 29 del Dlgs n. 148/2026 e le disposizioni attuative sono contenute in un provvedimento firmato dal direttore dell’Agenzia, Vincenzo Carbone.

Per aderire occorre presentare il Modello F24 relativo al versamento della prima o unica rata delle imposte sostitutive dovute. Il pagamento costituisce l’elemento attraverso cui si esercita l’opzione per ciascuna annualità scelta. Non è quindi necessario regolarizzare obbligatoriamente tutti e quattro gli anni: il contribuente può scegliere di regolarizzarne, per esempio, solo uno o anche di più.

Chi può aderire al ravvedimento speciale

Possono accedere alla misura imprese e professionisti che applicano gli Isa (Indici sintetici di affidabilità fiscale) e che soddisfano le condizioni previste per il concordato preventivo biennale. In particolare, è necessario aver aderito al concordato per il biennio 2024-2025 e rinnovare l’adesione per il periodo 2026-2027. Per le annualità dal 2020 al 2023, possono beneficiare del ravvedimento i contribuenti che hanno applicato gli Isa oppure hanno dichiarato specifiche cause di esclusione o la sussistenza di una condizione di non normale svolgimento dell’attività.

C’è una regola per chi ha conseguito sia redditi d’impresa sia redditi da lavoro autonomo: in questa situazione, l’opzione deve essere esercitata per entrambe le categorie reddituali.

Esclusioni

Non possono accedere al ravvedimento speciale i contribuenti che aderiscono per la prima volta al concordato preventivo biennale nel periodo 2026-2027. La ratio è evidente: il legislatore non vuole che l’adesione al concordato biennale sia finalizzata unicamente alla messa in regola della posizione pregressa.

Come si paga il ravvedimento speciale

Facciamo ora un rapido riassunto per avere chiaro come si paga. Il ravvedimento speciale prevede il versamento di un’imposta sostitutiva. L’opzione per ciascuna annualità selezionata si esercita presentando il Modello F24 relativo al pagamento della prima rata oppure dell’intero importo in un’unica soluzione. Le somme dovute comprendono le imposte sostitutive relative alle imposte sui redditi e alle relative addizionali, oltre all’Irap.

Chi non intende pagare tutto subito può scegliere di pagare a rate. Il versamento può essere suddiviso in un massimo di dieci rate mensili di pari importo, con l’applicazione degli interessi legali a partire dal 16 marzo 2027. Occorre rispettare tutte le scadenze previste dalla rateazione per mantenere il beneficio. Se una rata diversa dalla prima viene pagata in ritardo, ma entro il termine previsto per il pagamento della rata successiva, non si decade dal beneficio della rateizzazione.

I dati fiscali già disponibili nel Cassetto fiscale

L’Agenzia delle Entrate ha già reso disponibili nel Cassetto fiscale gli elementi e i dati utili per calcolare le imposte dovute per ciascuna annualità dal 2020 al 2023.

Le informazioni sono state desunte dalle dichiarazioni presentate fino al 12 agosto 2026 e sono consultabili anche dagli intermediari delegati.

Pianificare il rientro in Italia dopo aver vissuto, lavorato o studiato all’estero è un passaggio entusiasmante, ma al contempo costellato di adempimenti complessi. Nel momento in cui un contribuente decide di fare ritorno nel territorio dello Stato, una delle incognite più insidiose riguarda l’individuazione del momento esatto in cui comincia a produrre effetti la nuova residenza fiscale.

Spesso si tende a credere, errando, che la sovranità fiscale di un Paese si attivi o si disattivi in virtù di un semplice timbro, di una data di cancellazione dai registri dell’Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero (AIRE) o del protocollo emesso dagli uffici comunali al momento della presentazione della domanda di iscrizione anagrafica. La realtà tributaria è ben diversa: il legislatore e la prassi dell’amministrazione finanziaria attribuiscono priorità alla sostanza dei fatti rispetto alla forma amministrativa.

Residenza fiscale: le novità del D.Lgs. n. 209/2023

La disciplina della soggettività passiva per le persone fisiche ha subito una revisione profonda a opera della riforma della fiscalità internazionale, attuata tramite il D.Lgs. n. 209/2023 (entrato in vigore a partire dal 1° gennaio 2024). Tale provvedimento ha modificato in modo sostanziale l’art. 2, comma 2 del Tuir (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, D.P.R. n. 917/1986), aggiornando e rimodulando i criteri in base ai quali un individuo viene considerato fiscalmente vincolato all’Italia.

In base alla riformulata formulazione dell’art. 2, comma 2 del Tuir, un soggetto si considera residente ai fini delle imposte sui redditi se, per la maggior parte del periodo d’imposta (vale a dire per almeno 183 giorni all’anno, ovvero 184 negli anni bisestili), si verifica anche una sola delle seguenti condizioni alternative:

• residenza civilistica, definita ex art. 43 c.c. (secondo comma) come il luogo in cui la persona ha la propria dimora abituale;
• domicilio fiscale, ridefinito espressamente dall’art. 2, comma 2 del Tuir come il luogo in cui si sviluppano in via principale le relazioni personali e familiari del contribuente (abbandonando il vecchio e ambiguo vincolo incentrato prevalentemente sulla sede principale degli affari ed interessi economici);
• presenza fisica effettiva nel territorio dello Stato, computando a tal fine anche le frazioni di giorno e a prescindere dalle motivazioni che hanno determinato il soggiorno;
• iscrizione nell’anagrafe della popolazione residente, che costituisce un presupposto formale legato alla burocrazia comunale.

La novità

La novità cardine introdotta dal D.Lgs. n. 209/2023 risiede proprio nella natura giurisprudenziale e normativa attribuita alla variabile anagrafica. Se in passato l’iscrizione all’Anagrafe della Popolazione Residente (APR) rappresentava un criterio formale assoluto e inconfutabile, con il nuovo art. 2, comma 2 del Tuir essa assume il valore di una presunzione relativa. Ciò significa che la registrazione anagrafica fa presumere la residenza fiscale, ma ammette ufficialmente la prova contraria mediante la dimostrazione fattuale dell’assenza dei requisiti sostanziali nell’anno di riferimento.

La non coincidenza tra data anagrafica e decorrenza della residenza fiscale

Uno degli errori più comuni commessi da chi organizza il rientro in Italia consiste nel sovrapporre il momento del protocollo anagrafico con l’inizio della nuova residenza fiscale. Poiché i criteri individuati dall’art. 2, comma 2 del Tuir operano in modalità del tutto alternativa, per stabilire il momento d’inizio del radicamento tributario occorre ricostruire l’intera sequenza temporale degli avvenimenti.

Possiamo distinguere due fattispecie classiche nelle quali la data formale si disallinea nettamente da quella sostanziale.

Rientro effettivo anticipato rispetto all’iscrizione all’anagrafe

Si ipotizzi il caso di un lavoratore che fa ritorno fisico in patria nei primi mesi dell’anno, stabilendosi in un’abitazione in locazione, trasferendo il coniuge e i figli e lavorando in modalità remota per conto proprio o di terzi, pur formalizzando la domanda di iscrizione in anagrafe solo in autunno. In questa circostanza, posticipare l’insorgenza della residenza fiscale al momento dell’adempimento burocratico sarebbe un errore gravissimo.

L’accertamento del centro degli affetti personali e familiari (domicilio ex art. 2, comma 2 del Tuir) e la sussistenza della dimora abituale (residenza civilistica ex art. 43 c.c.) dimostrano che il radicamento sostanziale si è compiuto con largo anticipo. Se la somma di questi elementi reali o la presenza fisica eccedono i 183 giorni nell’anno solare, il contribuente sarà considerato soggetto alla tassazione italiana per l’intero periodo d’imposta.

Iscrizione anagrafica anticipata rispetto al trasferimento reale

Può accadere la situazione opposta: per ragioni organizzative, logistiche o burocratiche, un cittadino provvede a iscriversi all’anagrafe italiana in estate, continuando però a risiedere, lavorare e mantenere il proprio nucleo familiare all’estero fino ai mesi invernali.

Grazie alle novità introdotte dal D.Lgs. n. 209/2023, la presunzione di residenza fiscale derivante dalla mera iscrizione alle liste della popolazione residente non è più immodificabile. Fornendo la prova contraria – ovvero dimostrando con documenti oggettivi di non aver avuto in Italia né la dimora abituale di cui all’art. 43 del Codice Civile, né il domicilio inteso come centro delle relazioni personali ex art. 2, comma 2 del Tuir, né la presenza fisica per la maggior parte del periodo d’imposta – il contribuente potrà superare il dato formale anagrafico e dimostrare la propria estraneità al Fisco italiano per quell’anno solare.

Il conteggio della presenza fisica e il peso della prassi amministrativa

Nel contesto delle verifiche volte a individuare quando scatti la residenza fiscale, il parametro della presenza fisica si attesta come il più oggettivo ma anche il più rigido. In merito all’applicazione pratica dell’art. 2, comma 2 del Tuir, è fondamentale richiamare le precisazioni fornite dalla prassi ufficiale con la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 20/E del 2024.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il conteggio dei giorni trascorsi in Italia ai fini della verifica della soglia dei 183 giorni ha natura strettamente aritmetica e quantitativa. Nel computo complessivo dell’anno solare devono essere sommate tutte le giornate e le frazioni di giorno in cui la persona si è trovata nel territorio dello Stato, a prescindere dal motivo della permanenza.

Ciò comporta una conseguenza spesso sottovalutata da chi pianifica il rientro in Italia: le presenze maturate prima della data individuata come trasferimento definitivo non vengono azzerate. Se un contribuente decide di rimpatriare in modo permanente nel mese di settembre, ma nei primi otto mesi dell’anno ha effettuato frequenti viaggi in Italia per motivi di lavoro, soggiorni estivi o visite ai parenti, ciascuna di quelle giornate deve essere sommata ai giorni successivi al rientro.

Qualora la somma tra i periodi di presenza pre-rientro e quelli post-rientro superi i 183 giorni totali nell’anno solare, il criterio oggettivo previsto dall’art. 2, comma 2 del Tuir risulterà pienamente integrato, attraendo l’intero reddito globale nell’orbita del Fisco italiano fin dal 1° gennaio di quell’anno. L’unica deroga residuale concessa dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 20/E del 2024 riguarda i transiti puramente occasionali e privi di rilevanza materiale, quali i brevi scali aeroportuali.

Considerazioni operative e la timeline dei fatti

Dall’analisi coordinata del D.Lgs. n. 209/2023, dell’art. 2, comma 2 del Tuir, dell’articolo 43 del Codice Civile e delle indicazioni contenute nella circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 20/E del 2024, emerge con evidenza che la determinazione della residenza fiscale non può mai basarsi su una valutazione superficiale o circoscritta a un singolo evento formale.

Chi intende organizzare il proprio rientro in Italia senza incorrere in rettifiche o doppie imposizioni deve preventivamente ricostruire la propria timeline dei fatti relativi all’intero anno solare. È essenziale mappare:

• il totale dei giorni e delle frazioni di giorno trascorse sul territorio italiano da gennaio a dicembre;
• la data in cui sono state trasferite in Italia le relazioni affettive, personali e familiari che identificano il domicilio ex art. 2, comma 2 del Tuir;
• il momento da cui è iniziata la dimora abituale stabile ex art. 43 del Codice Civile;
• le tempistiche formali di cancellazione dall’Aire e contestuale iscrizione all’Anagrafe della Popolazione Residente.

Soltanto ponendo al centro dell’analisi la sostanza dei fatti e confrontando ogni elemento con le regole vigenti sarà possibile determinare con certezza da quale periodo d’imposta decorra la piena residenza fiscale italiana e gestire in tutta sicurezza la propria posizione con il Fisco.

Per chi deve cambiare gli infissi o affrontare una ristrutturazione, la manovra del Governo Meloni entra anche nel preventivo dei lavori e come sempre nelle nostre tasche. Pagare entro dicembre oppure aspettare il 2027 può modificare la quota di spesa recuperabile tramite la dichiarazione dei redditi.

Il calendario indicato dall’Agenzia delle Entrate prevede, infatti, una riduzione delle aliquote nel 2027. Una proroga potrebbe mantenere le condizioni attuali. Così, abbiamo svolto Le simulazioni su 10.000, 30.000 e 50.000 euro di spesa.

Quali bonus scendono nel 2027 senza una proroga

Per l’Ecobonus, sulle spese sostenute nel 2026 la detrazione è del 50% per l’abitazione principale, con i requisiti previsti, e del 36% negli altri casi. Per le spese del 2027 le percentuali scendono rispettivamente al 36% e al 30%. Il recupero avviene in dieci rate annuali di pari importo.

Lo stesso passaggio di aliquote riguarda il bonus ristrutturazioni, per il quale il limite di spesa agevolabile resta di 96.000 euro per unità immobiliare. L’Ecobonus segue invece massimali specifici in base all’intervento, quindi, avere un preventivo da 50mila euro non significa automaticamente poter agevolare l’intero importo.

Per ottenere l’aliquota maggiorata, inoltre, non basta chiamare l’immobile “prima casa”. La spesa deve essere sostenuta dal proprietario. Un inquilino o un familiare che paga i lavori può avere diritto alla detrazione ordinaria, quando ricorrono le condizioni, senza accedere necessariamente alla percentuale più alta.

Il nostro confronto considera due scenari, cioè il pagamento nel 2026 e quello nel 2027 senza una proroga delle aliquote. Se venissero confermate integralmente le percentuali attuali, a parità delle altre condizioni la differenza fiscale mostrata nelle tabelle si azzererebbe.

Quanto si recupera su 10mila, 30mila e 50mila euro

Per l’abitazione principale il passaggio dal 50% al 36% riduce la detrazione di 14 euro ogni 100 euro di spesa ammessa.

Spesa	2026 al 50%	Quota annua per 10 anni	2027 al 36%	Quota annua per 10 anni	Detrazione in meno
10.000 €	5.000 €	500 €	3.600 €	360 €	1.400 €
30.000 €	15.000 €	1.500 €	10.800 €	1.080 €	4.200 €
50.000 €	25.000 €	2.500 €	18.000 €	1.800 €	7.000 €

Su lavori da 30.000 euro, dunque, pagare nel 2027 senza proroga comporterebbe 4.200 euro di recupero fiscale in meno, equivalenti a 420 euro per ciascuno dei dieci anni.

Il costo nominale dopo il recupero integrale della detrazione passerebbe da 15.000 a 19.200 euro. L’esborso iniziale resterebbe però di 30.000 euro in entrambi i casi.

Negli altri casi agevolabili, compresi gli immobili diversi dall’abitazione principale, la riduzione sarebbe di sei punti, dal 36% al 30%.

Spesa	2026 al 36%	Quota annua per 10 anni	2027 al 30%	Quota annua per 10 anni	Detrazione in meno
10.000 €	3.600 €	360 €	3.000 €	300 €	600 €
30.000 €	10.800 €	1.080 €	9.000 €	900 €	1.800 €
50.000 €	18.000 €	1.800 €	15.000 €	1.500 €	3.000 €

Conta il pagamento, anche con acconto e saldo in anni diversi

Per le persone fisiche che sostengono la spesa fuori dall’attività d’impresa vale generalmente il criterio di cassa, cioè conta l’anno del pagamento. Firmare il preventivo o ricevere la fattura entro dicembre non equivale a sostenere la spesa. Per i pagamenti soggetti a questo obbligo occorre utilizzare il bonifico parlante, con i dati richiesti.

Anche un acconto può quindi incidere sul confronto. Prendiamo un intervento agevolabile da 30.000 euro sull’abitazione principale, pagato dal proprietario con tutti i requisiti necessari.

Con 10.000 euro versati nel 2026 e 20.000 nel 2027, senza proroga, il recupero teorico sarebbe di 5.000 euro sull’acconto e di 7.200 euro sul saldo. In totale, 12.200 euro, contro i 10.800 euro ottenibili pagando tutto nel 2027 e i 15.000 euro pagando tutto nel 2026.

Le due quote inizierebbero a essere utilizzate nelle dichiarazioni relative ai rispettivi anni di pagamento.

Prima di anticipare la spesa, controllare quante tasse si possono ridurre

La percentuale del bonus indica un beneficio potenziale. Per recuperarlo integralmente serve capienza fiscale, cioè un’imposta sufficiente ad assorbire la rata annuale, tenendo conto anche delle altre detrazioni.

Se la quota del bonus è di 1.500 euro e l’Irpef disponibile per assorbirla è di 1.000 euro, si possono utilizzare soltanto quei mille euro. La parte eccedente della rata non viene ordinariamente rimborsata né trasferita all’anno successivo. La verifica va quindi fatta anche considerando eventuali cambiamenti di reddito durante i dieci anni di recupero.

Per chi ha un reddito complessivo superiore a 75.000 euro entrano inoltre in gioco i limiti alle spese detraibili, collegati anche alla composizione familiare. Un reddito elevato, quindi, non garantisce da solo il recupero integrale degli importi in tabella.

La decisione va presa confrontando il vantaggio fiscale effettivamente utilizzabile con il costo dell’anticipo. Su 30.000 euro per l’abitazione principale la differenza teorica è di 4.200 euro in dieci anni. Se pagare prima richiede un finanziamento o comporta un preventivo più caro, interessi e maggiorazioni possono assorbirne una parte. Il conto utile per la famiglia parte da qui: spesa ammessa, detrazione recuperabile e liquidità necessaria per affrontare i lavori.

Il mito dell’Estonia come paradiso fiscale digitale continua ad attrarre migliaia di liberi professionisti, consulenti e piccoli imprenditori italiani. La promessa di un Paese interamente digitalizzato, dove è possibile fondare un’azienda in pochi minuti direttamente dal proprio computer e beneficiare di un’imposta sulle società allo 0%, rappresenta una sirena molto potente.

Tuttavia, prima di fare il salto e aprire una società in Estonia, è fondamentale distinguere tra la realtà tecnologica della famosa e-Residency estone e la cruda realtà della normativa tributaria italiana. La registrazione di un’impresa all’estero non costituisce un mantello dell’invisibilità di fronte all’Agenzia delle Entrate. Se la vita, la residenza e le decisioni strategiche di chi gestisce l’azienda rimangono radicate in Italia, i vantaggi teorici del modello estone rischiano di trasformarsi in pesanti contenziosi fiscali per esterovestizione e omessa dichiarazione.

Aprire una società in Estonia: cos’è la e-Residency

Per comprendere l’architettura societaria estone occorre chiarire la distinzione tra la e-Residency e la società vera e propria. La e-Residency non è un permesso di soggiorno, non conferisce la cittadinanza estone e, soprattutto, non trasferisce la residenza fiscale personale dell’imprenditore. Si tratta semplicemente di un’identità digitale rilasciata dal governo di Tallinn a cittadini stranieri per consentire l’accesso sicuro ai propri servizi pubblici online.

Utilizzando questo strumento è possibile richiedere l’iscrizione nel registro delle imprese estone di una Osaühing (abbreviata in OÜ), l’equivalente di una Società a Responsabilità Limitata (S.r.l.) di diritto italiano. La OÜ è un soggetto giuridico autonomo dotato di un proprio management board (l’organo amministrativo composto da persone fisiche) e può essere costituita anche da un unico socio.

Pur garantendo la separazione della responsabilità tra socio e impresa, la costituzione formale della società secondo le leggi di Tallinn non determina automaticamente che la società sia tassabile unicamente in Estonia. Il luogo in cui il soggetto giuridico nasce e il luogo in cui deve effettivamente pagare le imposte rispondono infatti a parametri legali distinti.

Quanto costa davvero aprire e mantenere la società: la stima delle spese

Quando si analizza la convenienza economica di un’operazione d’oltre confine, occorre effettuare un calcolo preciso di tutti i costi necessari, distinguendo nettamente le spese pubbliche una tantum dai costi di gestione e di consulenza che si ripetono ogni anno.

I costi di avvio una tantum

I costi amministrativi di partenza fissati dalla legge estone per avviare la struttura sono relativamente contenuti:

• domanda di e-Residency, che ha un costo di 150 euro, necessario per ottenere la smart card e il lettore da collegare al computer per firmare i documenti;
• registrazione della OÜ, la quale richiede il versamento di una tassa statale (state fee) pari a 265 euro per l’inoltro della pratica nel portale e-Business Register;
• capitale sociale minimo, per il quale la normativa estone stabilisce una soglia minima legale da 0,01 euro per socio. Naturalmente questo valore simbolico non deve essere confuso con la liquidità reale necessaria all’azienda per operare e pagare i fornitori.

I costi di gestione e i servizi obbligatori

A queste voci iniziali vanno affiancate le spese ricorsive indispensabili per mantenere la società in regola:

• servizio di contact person e virtual office (sede legale). Ai sensi del Commercial Register Act estone, se l’indirizzo di gestione della società si trova all’estero, la OÜ ha l’obbligo legale di nominare una persona di contatto o un servizio di recapito sul territorio estone. Questo servizio comporta una spesa compresa mediamente tra 200 e 400 euro all’anno;
• contabilità e bilancio annuale. La normativa richiede la tenuta della contabilità locale e la presentazione dell’annual report. Per un’attività con volumi contenuti e gestione Iva il costo di un commercialista o service provider estone oscilla tra 60 e 150 euro al mese, salendo oltre i 300 euro mensili al crescere del volume delle transazioni;
• consulenza fiscale e dichiarativa in Italia. La voce fondamentale che molti dimenticano è il supporto di un commercialista italiano esperto in fiscalità internazionale. La presenza di una società all’estero impone adempimenti complessi per il residente italiano (dichiarazione del Quadro RW, monitoraggio fiscale e gestione della doppia imposizione), con oneri professionali annui che variano mediamente tra 1.500 e 3.000 euro.

In sintesi, la spesa reale per il primo anno parte da una base minima di circa 1.200 – 1.500 euro per la sola infrastruttura estone, a cui aggiungere i costi di gestione contabile e fiscale sul territorio italiano.

La tassazione estone e l’illusione dello 0%

Il punto di forza con cui Tallinn promuove il proprio ecosistema è il particolare regime di tassazione dei redditi societari. In Estonia, la società beneficia dello 0% d’imposta sui profitti reinvestiti o trattenuti in azienda. Fintanto che i ricavi accumulati rimangono nei conti della OÜ per coprire investimenti aziendali, acquistare beni, o sviluppare software, l’erario estone non richiede alcun versamento.

L’imposta scatta esclusivamente al momento della distribuzione degli utili: quando la società versa i dividendi ai soci, si applica un’aliquota pari al 22/78 sul netto distribuito, che corrisponde sostanzialmente a un’imposta del 22% sull’importo lordo.

Le tre trappole fiscali per chi risiede in Italia

Se la normativa estone appare lineare, le insidie principali emergono dal confronto con l’ordinamento tributario italiano. Chi sceglie di aprire una società in Estonia continuando a risiedere, vivere e lavorare da una scrivania in Italia si scontra direttamente con le norme dell’Agenzia delle Entrate poste a tutela dell’imponibile nazionale.

La trappola dell’esterovestizione

L’articolo 73 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi stabilisce che un’impresa è considerata fiscalmente residente in Italia se, per la maggior parte del periodo d’imposta, possiede nel territorio dello Stato la sede legale, la sede dell’amministrazione oppure l’oggetto principale della propria attività.

Se un professionista gestisce la propria OÜ estone dal suo appartamento di Milano o Roma, approva i bilanci, risponde alle e-mail dei clienti e firma i contratti dall’Italia, per il Fisco italiano la sede reale dell’amministrazione è in Italia. In caso di verifica, scatta l’accertamento per esterovestizione: la società estone viene considerata fittiziamente localizzata all’estero, con conseguente ricalcolo e recupero di Ires e Irap sull’intero fatturato globale, oltre all’applicazione delle sanzioni per omessa dichiarazione.

La stabile organizzazione

Anche laddove la società estone superasse il vaglio di un’effettiva costituzione d’oltre confine, la presenza fisica continuativa del fondatore in Italia integra la fattispecie della stabile organizzazione personale o materiale. L’utilizzo abituale di una postazione di lavoro, di un computer o di strumenti sul suolo italiano per svolgere l’attività d’impresa attribuisce all’Italia il diritto di tassare tutti i redditi prodotti o riconducibili a tale operatività locale.

La doppia imposizione su dividendi e compensi

Un ulteriore elemento critico riguarda le modalità con cui l’imprenditore preleva il denaro dalla società per le proprie esigenze personali:

• compenso amministratore, se erogato ad un residente italiano, va dichiarato in Italia come reddito assimilato a lavoro dipendente, scontando l’Irpef a scaglioni progressivi (fino al 43%) e la contribuzione previdenziale Inps;
• dividendi, quando la OÜ distribuisce utili, paga prima il 22% di imposta societaria in Estonia. L’importo netto ricevuto dal socio residente in Italia è poi soggetto alla ritenuta a titolo d’imposta del 26% prevista dal Fisco italiano. Il carico fiscale complessivo che ne deriva azzera gran parte del presunto risparmio.

Quando la società estone è una scelta valida?

Alla luce di questa analisi, aprire una società in Estonia risulta un’operazione pienamente legittima ed economicamente efficiente soltanto in presenza di precise condizioni operative:

• effettiva delocalizzazione o mobilità. L’imprenditore o il digital nomad ha trasferito realmente la propria residenza fiscale all’estero o si sposta costantemente senza mantenere la dimora abituale in Italia;
• sostanza economica in Estonia. La società possiede uffici fisici, personale dipendente o un board amministrativo composto da residenti estoni che assumono in loco le decisioni di business;
• modello di business a lungo termine (Startup/SaaS). L’impresa opera nei settori tecnologici o digitali con la necessità di reinvestire il 100% dei profitti per anni senza distribuire dividendi o stipendi personali nel breve periodo.

Per chi invece svolge un’attività professionale da casa in Italia con fatturati contenuti (sotto gli 85.000 euro all’anno), la soluzione più semplice, economica e priva di rischi di contenzioso rimane il regime forfettario italiano, che garantisce un’imposta sostitutiva ridotta (al 5% o al 15%) in piena conformità con le leggi nazionali.

La gestione dei rapporti di affitto richiede una costante attenzione non solo nella fase iniziale di stesura dell’accordo, ma anche e soprattutto durante l’intera durata del rapporto. Molto spesso si rende necessaria una rettifica o una modifica delle condizioni originarie pattuite. L’aggiornamento di un contratto di locazione già registrato rappresenta un passaggio delicato che incide direttamente sia sulla sfera civilistica sia sugli adempimenti fiscali dovuti nei confronti dell’Agenzia delle Entrate.

Contratto di locazione e rettifica, il quadro normativo

Un principio cardine da comprendere quando si affronta la modifica di un accordo già perfezionato riguarda la distinzione tra eventi che modificano la struttura giuridica del rapporto ed eventi di pura rettifica formale.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito formalmente questo aspetto con la Risoluzione n. 60/E/2010. Secondo quanto precisato dalla prassi amministrativa, la semplice correzione o rettifica di un contratto di locazione non rientra nelle casistiche tassativamente individuate dall’articolo 17 del Testo Unico dell’Imposta di Registro (D.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986 – TUR), il quale disciplina le ipotesi obbligatorie di cessione, risoluzione e proroga. Analogamente, la correzione formale non ricade nell’articolo 19 del TUR, che impone l’obbligo di registrazione per qualsiasi evento successivo che dia luogo a una nuova liquidazione dell’imposta.

La registrazione di una mera correzione non è un obbligo di legge inderogabile. Ciononostante, procedere volontariamente alla formalizzazione della rettifica del contratto di locazione mediante presentazione all’amministrazione finanziaria risulta una scelta di grande utilità strategica: attribuisce data certa alla modifica e garantisce la piena opponibilità dell’accordo rivisto a terzi ed eventuali organi di controllo.

Le tipologie di modifica contrattuale e la gestione con il Modello RLI

Le ragioni che spingono locatore e conduttore a modificare il testo contrattuale possono essere molteplici. Ciascuna fattispecie richiede uno specifico percorso operativo e amministrativo.

Variazioni e rinegoziazioni del canone

La variazione dell’importo dovuto dal conduttore è la casistica più frequente:

• riduzione del canone. Spesso concordata in momenti di difficoltà economica dell’inquilino o per mutate condizioni di mercato. La registrazione dell’accordo di riduzione gode di una disciplina di favore: è totalmente esente dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo;
• aumento del canone. Se le parti concordano un incremento del corrispettivo (al di fuori del mero aggiornamento Istat), la registrazione della modifica va effettuata entro 30 giorni;
• efficientamento energetico. Se la revisione al rialzo deriva da importanti interventi di riqualificazione energetica dell’immobile, l’ordinamento incentiva il miglioramento patrimoniale prevedendo un’aliquota ridotta dello 0,5% qualora l’immobile consegua un Attestato di Prestazione Energetica (APE) in classe A o B;
• adeguamento Istat. Il periodico aggiornamento all’indice dei prezzi al consumo non richiede comunicazioni o correzioni se era già espressamente pattuito nel testo originario.

Cessione del contratto e subentro

Quando varia la persona del conduttore o del locatore, si verifica una successione nel rapporto:

• cessione del contratto. Richiede un accordo a cui partecipano il cedente, il cessionario e il locatore. L’operazione deve essere registrata entro 30 giorni mediante il Modello RLI. Ai sensi dell’articolo 1408 del Codice Civile, il cedente rimane obbligato in solido con il nuovo conduttore per le obbligazioni sorte in precedenza, salvo diversa ed espressa volontà del locatore;
• fattispecie di subentro. Nel caso di subentro ex lege o contrattuale, il cambio del soggetto va comunicato all’ufficio finanziario per aggiornare l’intestazione della posizione fiscale.

Sublocazione parziale o totale

La concessione in godimento del bene a terzi da parte dell’inquilino costituisce un negozio giuridico autonomo:

• deve essere consentita dal contratto base o autorizzata dal proprietario;
• è autonoma rispetto al contratto principale e va registrata con le aliquote ordinarie:
• per le sublocazioni parziali a uso abitativo aventi durata inferiore a 30 giorni (locazioni brevi), si applica la disciplina dell’articolo 4 del Decreto Legge n. 50 del 24 aprile 2017, che prevede l’applicazione della ritenuta del 21% ad opera degli intermediari o portali telematici.

Risoluzione anticipata per gravi motivi

L’interruzione del rapporto prima della scadenza naturale è regolata dall’articolo 27 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978. Il recesso del conduttore presuppone l’invio di una raccomandata con 6 mesi di preavviso e la presenza di gravi motivi. La giurisprudenza di legittimità – come ribadito anche dalla Corte di Cassazione, Sez. III, con la sentenza n. 15458/2023 – individua nei gravi motivi eventi oggettivi, imprevedibili e sopravvenuti, quali trasferimenti di sede lavorativa, licenziamenti improvvisi o gravi motivi di salute. La risoluzione anticipata va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni mediante Modello RLI, previo versamento dell’imposta fissa di 67 euro.

Aspetti procedurali e operativi del Modello RLI

Il Modello RLI (Richiesta di registrazione e adempimenti successivi) costituisce lo strumento informatico e cartaceo cardine per gestire qualsiasi aggiornamento.

Per la corretta trasmissione degli adempimenti successivi, occorre utilizzare i codici identificativi specifici all’interno del quadro A:

• codice 2. Proroga del contratto;
• codice 3. Cessione del contratto;
• codice 4. Risoluzione anticipata;
• codice 5. Subentro.

Nelle ipotesi in cui si verifichi un mero errore formale di digitazione durante la prima trasmissione telematica (es. svista sui dati catastali o sui codici fiscali), la rettifica può essere gestita telematicamente tramite RLI Web mediante la sezione dedicata alla correzione dei dati, oppure presentando un’istanza di riesame in autotutela all’ufficio territoriale competente allegando la documentazione probatoria.

Modifiche sostanziali: quando serve un nuovo contratto

Se l’oggetto della rettifica riguarda elementi strutturali del rapporto – ad esempio una variazione della destinazione d’uso dell’immobile o una modifica consistente della superficie locata – la semplice rettifica del contratto di locazione non è percorribile. In questi contesti occorre procedere con la risoluzione del contratto precedente e la contestuale stesura e registrazione di un nuovo testo negoziale.

Prima di apportare modifiche strutturali o funzionali, occorre verificare la conformità urbanistica e catastale del bene. La giurisprudenza della Corte di Cassazione (Sez. III, sentenza n. 8230/2024) ha confermato che l’irregolarità urbanistica o la difformità di destinazione inficia la validità delle modifiche contrattuali pattuite.

Profili fiscali, regime sanzionatorio e opzioni di convenienza

L’imposta di registro si applica alle modifiche secondo criteri precisi:

• misura ordinaria. Per la maggioranza delle locazioni ad uso abitativo l’imposta è pari al 2% del canone stabilito, mentre per i contratti ad uso diverso si attesta all’1% o al 2% a seconda della tipologia dell’immobile;
• importo minimo. Nei casi in cui l’imposta proporzionale sia inferiore, l’importo minimo da versare per gli adempimenti successivi è pari a 67 euro;
• cedolare secca. Nei contratti con opzione per la cedolare secca (regola ex D.Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011), le comunicazioni di variazione del canone non comportano il versamento dell’imposta di registro né di bollo, fermo restando l’obbligo di comunicazione del modello RLI. L’accesso o la revoca dal regime della cedolare secca possono essere esercitati solo in occasione delle scadenze annuali o della proroga.

Il regime sanzionatorio per tardività

Il rispetto del termine di 30 giorni per la comunicazione di modifiche che comportano il versamento di imposte è fondamentale. In caso di omessa o tardiva registrazione, l’articolo 69 del D.P.R. 131/1986 prevede l’applicazione di sanzioni amministrative pecuniarie che vanno dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, con un importo minimo non inferiore a 200 euro.

In presenza di modifiche particolarmente complesse o stratificate nel tempo, può rivelarsi conveniente procedere alla risoluzione consensuale dell’accordo pendente per stipulare ex novo un contratto di locazione. Questa opzione consente di ripartire con termini trasparenti, aggiornare la durata e beneficiare eventualmente dei regimi fiscali agevolati a canone concordato, ottimizzando il carico fiscale ed eliminando ogni margine di incertezza interpretativa.

Il 2 novembre 2026 è una data da segnare sul calendario per le partite IVA che intendono aderire al concordato preventivo biennale. Entro questa scadenza, infatti, i contribuenti interessati possono accettare la proposta dell’Agenzia delle Entrate per definire in anticipo il reddito fiscale relativo agli anni 2026 e 2027. Si tratta di un accordo che può offrire maggiore prevedibilità nella pianificazione delle imposte, ma che richiede un’attenta valutazione della propria situazione economica.

Con la circolare n. 8/E del 6 ottobre 2026, l’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di raccogliere e aggiornare le indicazioni sull’istituto, chiarendo le regole di accesso, le modalità di adesione, i motivi di esclusione e i benefici riconosciuti ai contribuenti. Ecco come funziona il concordato preventivo biennale, chi può utilizzarlo e quali aspetti considerare prima di accettare la proposta del Fisco.

Che cos’è il concordato preventivo biennale e come funziona

Il concordato preventivo biennale, conosciuto anche con la sigla CPB, è stato introdotto dal decreto legislativo 12 febbraio 2024, n. 13. Il suo obiettivo è favorire l’adempimento spontaneo degli obblighi fiscali, permettendo a determinate categorie di contribuenti di concordare preventivamente con l’Agenzia delle Entrate il reddito da dichiarare ai fini delle imposte sui redditi per due anni.

In pratica, l’Amministrazione finanziaria elabora una proposta sulla base delle informazioni disponibili, tra cui i dati delle dichiarazioni fiscali, gli Indici sintetici di affidabilità fiscale (ISA) e gli elementi presenti nelle proprie banche dati. Il contribuente può esaminare gli importi proposti e decidere se accettarli.

Per il biennio 2026-2027, il concordato riguarda il reddito derivante dall’attività d’impresa o di lavoro autonomo e il valore della produzione netta rilevante ai fini dell’IRAP, nei casi in cui l’imposta sia dovuta. L’elemento centrale è che le imposte interessate vengono calcolate sulla base concordata, anziché sul reddito effettivamente prodotto nel corso del biennio, secondo le regole previste dalla normativa. Se l’attività genera guadagni superiori a quelli preventivati, il maggior reddito ordinario non comporta automaticamente un aumento della base imponibile concordata. Se, invece, il reddito effettivo è inferiore, il contribuente potrebbe comunque dover pagare le imposte sulla base stabilita nell’accordo, salvo le specifiche ipotesi previste dalla legge.

Il concordato non elimina, tuttavia, tutti gli obblighi fiscali: restano gli adempimenti dichiarativi e contabili previsti per la propria attività e l’IVA continua a essere determinata secondo le regole ordinarie.

Chi può aderire al concordato preventivo biennale

Il CPB 2026-2027 è destinato principalmente ai contribuenti che esercitano attività d’impresa, arti o professioni e applicano gli ISA, gli Indici sintetici di affidabilità fiscale. Si tratta degli indicatori utilizzati dal Fisco per valutare il grado di affidabilità fiscale delle attività economiche.

Non è quindi sufficiente avere una partita IVA aperta: occorre verificare che la propria attività rientri tra quelle interessate dagli ISA e che siano rispettate tutte le condizioni previste dalla disciplina.

In linea generale, non possono aderire:

• i contribuenti in regime forfetario;
• i soggetti per i quali non sono previsti gli ISA applicabili al concordato;
• i contribuenti che hanno già un concordato in corso per il biennio 2025-2026 e non possono quindi aderire contemporaneamente a un nuovo biennio sovrapposto;
• i soggetti con ricavi o compensi superiori a 5.164.569 euro, secondo i limiti previsti dalla disciplina.

Sono inoltre previste condizioni specifiche relative alla posizione fiscale del contribuente. Per questo motivo, prima di accettare la proposta è opportuno controllare non soltanto il reddito indicato dall’Agenzia, ma anche l’effettiva sussistenza dei requisiti di accesso.

Debiti fiscali, dichiarazioni e altre cause di esclusione

Tra gli aspetti da verificare rientrano i debiti tributari e contributivi. Per il biennio 2026-2027, la disciplina prevede una soglia di 5.000 euro per i debiti definitivi relativi a tributi amministrati dall’Agenzia delle Entrate e per i contributi previdenziali, da valutare complessivamente secondo le regole vigenti. La verifica riguarda la situazione al 31 dicembre 2025. Dal conteggio sono esclusi, alle condizioni stabilite dalla legge, i debiti sospesi o regolarmente rateizzati. Se l’importo residuo supera la soglia, il contribuente può rimuovere la causa ostativa pagando la parte eccedente prima di accettare la proposta.

La normativa contempla anche ulteriori impedimenti, tra cui determinate omissioni dichiarative nei periodi d’imposta precedenti e specifiche condanne per reati tributari o economici. Per il 2026-2027 è inoltre rilevante la presenza, nel 2025, di redditi esenti o non imponibili superiori al 40% del reddito derivante dall’attività d’impresa o professionale.

Scadenza 2 novembre 2026: come accettare la proposta

Per il biennio 2026-2027, il termine ordinario è stato differito al 31 ottobre 2026. Poiché la data cade di sabato, la scadenza effettiva per i contribuenti con periodo d’imposta coincidente con l’anno solare è lunedì 2 novembre 2026. La stessa scadenza riguarda sia chi aderisce per la prima volta sia chi rinnova il concordato già applicato nel biennio 2024-2025. Per i contribuenti con un periodo d’imposta non coincidente con l’anno solare si applica, invece, il termine specifico previsto in relazione alla chiusura dell’esercizio.

Per valutare la proposta, il contribuente deve utilizzare il software “Il tuo ISA 2026 CPB”, disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. La procedura consente di inserire le informazioni necessarie, elaborare la proposta e visualizzare gli importi relativi al biennio.

L’accettazione può essere comunicata attraverso due modalità:

• insieme alla dichiarazione dei redditi: la comunicazione viene trasmessa con il modello ISA collegato al modello Redditi 2026;
• con invio autonomo: il modello CPB viene trasmesso telematicamente insieme al solo frontespizio di Redditi 2026, compilando l’apposita sezione relativa alla comunicazione.