El mapa de la vivienda de lujo en Madrid está cambiando. Chamberí se ha convertido en uno de los grandes protagonistas del mercado residencial de alta gama, con una revalorización que supera la registrada en el barrio de Salamanca, tradicional referente de los precios más elevados de la capital.

En el tercer trimestre de 2026, las viviendas de Almagro, Trafalgar y Gaztambide alcanzaron precios de cierre de entre 8.800 y 9.600 euros por metro cuadrado, tras experimentar un incremento interanual de entre el 8% y el 9%, según las estimaciones de Walter Haus.

La evolución contrasta con la de algunas de las zonas más cotizadas de Salamanca. En Recoletos, Castellana y Goya, los precios de las operaciones cerradas se sitúan entre 9.800 y 10.600 euros por metro cuadrado, con un avance anual de entre el 5% y el 6%. Aunque estos enclaves mantienen los valores más elevados, el ritmo de crecimiento es más moderado que el observado en Chamberí.

Detrás de esta tendencia se encuentra un cambio en las preferencias de quienes buscan una vivienda exclusiva. La ubicación céntrica continúa siendo determinante, pero gana peso la combinación de amplitud, calidad residencial y expectativas de revalorización.

Fuera del centro, el interés por las viviendas unifamiliares se desplaza hacia el noroeste, especialmente a Aravaca, Pozuelo de Alarcón y Majadahonda, donde los compradores encuentran alternativas residenciales alejadas de las zonas más densas de la capital.

El comprador de lujo busca más espacio y analiza cada operación

El avance de Chamberí se debe a una transformación de la demanda. “Su crecimiento responde a un cambio en las prioridades del comprador de lujo, que busca ubicación, amplitud, calidad de vida y valor a largo plazo. La demanda se mantiene muy activa, pero es más analítica y penaliza los inmuebles que salen al mercado por encima de su valor. En este escenario, una correcta tasación inicial es cada vez más determinante para cerrar la operación en tiempos y márgenes adecuados”, explican fuentes de Walter Haus.

El importe medio de las transacciones prime intermediadas por la compañía en Madrid se sitúa en torno a 1,1 millones de euros, con una concentración creciente de operaciones en la horquilla de entre 800.000 y 1,4 millones. Por el contrario, las compraventas por encima de los dos millones tienen una presencia menor en la actividad analizada por la inmobiliaria.

La mayor capacidad económica no implica, sin embargo, decisiones más rápidas. Una vivienda de lujo tarda actualmente entre 110 y 140 días en venderse en Madrid, frente a los 95-120 días de hace un año.

Además, los inmuebles necesitan entre 10 y 14 visitas antes de encontrar comprador, mientras que el plazo medio entre la reserva y la firma ante notario ha pasado de 67 a 74 días. Estos indicadores apuntan a un mercado en el que los compradores comparan más opciones y examinan con mayor detenimiento el precio y las características de cada inmueble.

Quién compra las viviendas más exclusivas

El perfil predominante es el de un comprador español de más de 50 años que utiliza el patrimonio acumulado para adquirir una vivienda de mayor calidad o adaptada a una nueva etapa vital. Los compradores nacionales representan alrededor de siete de cada diez operaciones, aunque el interés internacional continúa creciendo.

La liquidez sigue teniendo un papel importante en este segmento: alrededor del 60% de las compraventas de alta gama se realiza al contado. No obstante, también aumenta la disposición de algunos compradores con capacidad financiera a recurrir parcialmente a una hipoteca para evitar vender otros activos que consideran potencialmente más rentables. De este modo, disponer de capital suficiente no siempre significa que el comprador quiera destinar todos sus recursos a la vivienda.

En cuanto a las motivaciones, entre el 55% y el 60% de las operaciones corresponde a compradores que buscan una vivienda de reposición para uso habitual. Las adquisiciones como segunda residencia representan aproximadamente un 5%, mientras que la inversión y la reubicación profesional concentran, respectivamente, entre un 15% y un 20% de las transacciones.

La inversión pierde atractivo frente al uso residencial

El cambio de prioridades también afecta a quienes compran con una finalidad inversora. La rentabilidad bruta del alquiler prémium en Madrid se sitúa en torno al 4,3%, un rendimiento que está reduciendo el atractivo de la inversión puramente inmobiliaria frente a otras alternativas patrimoniales. “El patrimonio busca refugio y uso, no renta”, aseguran las mismas fuentes.

La previsión para el cuarto trimestre apunta a nuevas subidas de precios, aunque a un ritmo más moderado. La evolución dependerá, en buena medida, de la diferencia entre los inmuebles bien ubicados y comercializados a un precio ajustado y aquellos cuyas expectativas de venta se alejen de las condiciones reales del mercado.

La demanda internacional seguirá siendo uno de los motores del segmento de lujo, con un interés creciente de compradores procedentes de México, Colombia, Venezuela y Estados Unidos. En este escenario, Chamberí refuerza su posición frente a los barrios tradicionalmente más caros, mientras el mercado prime de Madrid entra en una etapa en la que la ubicación sigue marcando la diferencia, pero el precio de salida y la capacidad de ajustarse a las expectativas del comprador resultan cada vez más decisivos.

Cada vez son más los ciudadanos que antes de comprar una vivienda necesitan vender la que ya tienen. Esta fórmula, conocida como compraventa vinculada, se ha convertido en una de las dinámicas más relevantes del sector residencial, según el último análisis del Servicio de Estudios de Redpiso, que detecta un aumento de las operaciones en las que la compra depende de una venta previa.

El denominado comprador de reposición —aquel que busca una vivienda que se adapte mejor a sus necesidades personales, familiares o económicas— ha pasado de representar el 34% de las operaciones de vivienda habitual gestionadas por la red inmobiliaria en 2025 a rozar el 56% desde abril de 2026. En otras palabras, este perfil ya concentra más de la mitad de las operaciones analizadas por la compañía.

El fenómeno evidencia que una parte importante de la demanda no procede de personas que acceden por primera vez a la propiedad, sino de hogares que ya cuentan con un inmueble y necesitan convertir su valor acumulado en recursos para financiar la siguiente compra. El reto consiste en vender y comprar en un mercado donde los plazos, la financiación y el precio de los inmuebles pueden determinar que la operación salga adelante o se complique.

La vivienda actual se convierte en la ‘llave’ de la siguiente

Una de las principales barreras para cambiar de casa es reunir el dinero necesario para formalizar la adquisición. Las entidades financieras suelen exigir que el comprador aporte una parte del precio con fondos propios, además de asumir los impuestos y otros gastos asociados. En este contexto, el capital obtenido mediante la venta de la vivienda habitual puede resultar decisivo para afrontar la entrada y reducir la necesidad de financiación bancaria.

Según el análisis de Redpiso, la aportación inicial suele situarse en torno al 20% del valor del inmueble, mientras que los gastos adicionales pueden representar entre un 10% y un 12%, dependiendo de las características de la operación. Para muchos hogares, reunir esas cantidades sin vender previamente su propiedad supone una dificultad considerable. El patrimonio inmobiliario acumulado durante años se convierte así en el principal recurso para financiar el cambio.

El cambio de residencia se produce porque las familias buscan viviendas más amplias, con tres o más dormitorios, espacios exteriores como terrazas y jardines, mejores prestaciones energéticas o una ubicación con servicios más adecuados. La llegada de hijos, el teletrabajo y los cambios en las necesidades familiares pueden impulsar la decisión de mudarse, aunque la compra de una nueva casa dependa de cerrar primero la venta de la anterior.

El gran problema: vender y comprar sin quedarse en el aire

Manuel Fernández, consejero delegado de Grupo Redpiso, considera que la compraventa vinculada se ha convertido en un elemento central de la actividad residencial. “Nos encontramos ante un mercado donde la compraventa vinculada es el gran motor de la actividad residencial. No se trata mayoritariamente de un perfil sin activos, sino de propietarios consolidados que buscan dar un salto de calidad en su vivienda y utilizan la equidad de su inmueble actual para financiarlo”.

Fernández incide en que “coordinar ambos tiempos con precisión milimétrica es hoy el principal reto operativo para evitar situaciones de desprotección o tensión financiera entre las partes”.

La dificultad reside en sincronizar dos operaciones que no siempre avanzan al mismo ritmo. Si el propietario encuentra una nueva vivienda antes de vender la suya, puede verse obligado a afrontar compromisos económicos sin disponer todavía del dinero previsto. En el caso contrario, si vende primero y no consigue cerrar a tiempo la compra, corre el riesgo de tener que buscar un alojamiento provisional o afrontar una mudanza adicional.

Para reducir estas incertidumbres, Redpiso recomienda fijar desde el principio un precio de venta realista, ajustado a las condiciones del mercado. Una valoración excesivamente elevada puede alargar los plazos de comercialización y poner en peligro la adquisición prevista. También aconseja estudiar las condiciones contractuales con asesoramiento jurídico, especialmente cuando se pretende supeditar la compra de la nueva vivienda a la venta de la anterior.

Contratos, plazos e impuestos: las claves para evitar errores

La protección contractual adquiere especial importancia cuando ambas operaciones están relacionadas. Los contratos de reserva o de arras pueden incorporar, cuando proceda y se acuerde entre las partes, condiciones que vinculen la adquisición a la venta de la vivienda de origen dentro de un plazo determinado.

Otra cuestión decisiva es el calendario de entrega de llaves. Negociar una entrega diferida o un periodo adicional de posesión, siempre que sea viable y quede correctamente pactado, puede facilitar la mudanza y evitar gastos de alojamiento temporal. La planificación debe contemplar posibles retrasos, las fechas de firma y la disponibilidad efectiva del dinero procedente de la venta.

También conviene revisar las consecuencias fiscales de la operación. La normativa del IRPF contempla una exención por reinversión de la ganancia patrimonial obtenida con la venta de la vivienda habitual cuando se cumplen los requisitos legales. Entre ellos figuran los plazos y las condiciones de reinversión, por lo que resulta aconsejable comprobar cada caso con asesoramiento especializado.

El accidente ferroviario ocurrido en Urda (Toledo), que deja hasta el momento 69 víctimas mortales, ha abierto un nuevo frente de incertidumbre para el turismo de Sevilla. La Asociación de Hoteles de Sevilla y Provincia considera que la interrupción de “la infraestructura clave” que conecta Madrid con Andalucía amenaza con alterar los desplazamientos de miles de viajeros y las previsiones de actividad de los establecimientos hoteleros.

La asociación ha elaborado un primer análisis de afectación para evaluar las consecuencias sobre el turismo y la economía local. Su diagnóstico distingue tres horizontes temporales —corto, medio y largo plazo— y dibuja un escenario marcado por las cancelaciones inmediatas, las dificultades de conectividad y el riesgo de deterioro de la imagen de la alta velocidad.

Las reservas del puente en vilo

El primer efecto ya se deja notar en las reservas. A las puertas del puente festivo de Todos los Santos, los hoteleros advierten de una “ola de anulaciones” que amenaza con desbaratar las expectativas de ocupación de uno de los periodos relevantes del calendario turístico.

“Desde este miércoles se están registrando cancelaciones y modificaciones de reservas en cascada, una tendencia que previsiblemente irá en aumento debido a la suspensión de reuniones corporativas y eventos institucionales”, señala la patronal.

La preocupación se concentra especialmente en las tres noches del periodo festivo. El sector esperaba alcanzar una ocupación media del 84%, una previsión que ahora ha quedado en suspenso. La asociación admite que se trata de “una previsión que en estos momentos es una total incógnita”.

La evolución de las reservas dependerá, en buena medida, de la capacidad de los viajeros para encontrar alternativas de transporte y de la rapidez con la que se restablezcan unas conexiones ferroviarias esenciales para los desplazamientos entre ambas ciudades.

Las consecuencias no se limitan al alojamiento. La suspensión de encuentros empresariales y actos institucionales puede repercutir también en otros negocios vinculados a la actividad turística, desde la restauración hasta los servicios asociados a congresos y eventos. La incertidumbre sobre los desplazamientos complica, además, la planificación de los establecimientos, que deben afrontar modificaciones de última hora sin disponer todavía de una perspectiva clara sobre la duración y el alcance de la caída de la demanda.

Madrid-Sevilla, una conexión decisiva

El horizonte a medio plazo preocupa especialmente a los hoteleros. El “bloqueo” de la principal arteria de conectividad hasta diciembre “supone un escenario crítico”, según la asociación. La ruta ferroviaria entre Sevilla y Madrid registra una frecuencia de 47 trenes diarios y mueve una media de 10.000 viajeros al día, unas cifras que ilustran la dependencia de la capital andaluza respecto a esta conexión para sostener parte de sus flujos turísticos.

De acuerdo con las estimaciones que maneja el sector, el volumen de llegadas en un solo sentido oscila entre los 4.750 y los 6.000 pasajeros diarios. La asociación calcula, además, que entre el 60% y el 70% de los viajeros procedentes de Madrid en alta velocidad se queda a pernoctar en Sevilla. Una alteración prolongada del servicio puede, por tanto, repercutir directamente en las reservas hoteleras y reducir el número de visitantes que llegan a la ciudad.

Los empresarios confían en “amortiguar parte del golpe” mediante los viajeros que puedan optar temporalmente por el avión o la carretera. Sin embargo, reconocen que la pérdida de una parte importante de los visitantes que ya tenían previsto desplazarse a Sevilla “es ya inevitable”.

La posibilidad de sustituir el tren por otros medios dependerá de la disponibilidad, los precios y las necesidades de cada viajero, por lo que el sector no da por hecho que esas alternativas compensen la reducción de llegadas.

El riesgo de una nueva pérdida de confianza

A más largo plazo, la principal inquietud es el daño a la imagen del transporte ferroviario. Los hoteleros temen una “crisis reputacional” y una “pérdida de confianza” entre los usuarios de la alta velocidad en España, “especialmente en el corredor Madrid-Sevilla”.

La preocupación se apoya también en el precedente del accidente ferroviario de Adamuz, tras el cual la ruta ya se vio “seriamente afectada” durante el primer trimestre de 2026, con un descenso del 25% de los pasajeros.

La asociación considera prioritario coordinar la respuesta de las autoridades y los operadores de transporte para habilitar todas las alternativas logísticas posibles mientras dure la crisis. El objetivo es reducir las consecuencias económicas para Sevilla y garantizar una movilidad segura.

El Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo (BCE) ha cumplido el guion y en su reunión de hoy ha mantenido los tipos de interés en el 2,5%, tal y como preveía el mercado. Así, el tipo de interés de la facilidad de depósito se quedará en el 2,50%; el de las operaciones principales de financiación, en el 2,65%, y el de la facilidad marginal de crédito, en el 2,90%.

El eurobanco ha optado por congelar las tasas después de las subidas llevadas a cabo en septiembre y en junio, en un contexto marcado por la escalada de la inflación al 3,8%, niveles no vistos en los últimos tres años.

“Los precios de la energía han continuado subiendo, lo que plantea riesgos al alza para las perspectivas de inflación y a la baja para las perspectivas de crecimiento. Aunque los efectos de la perturbación energética aún no se han materializado plenamente, la inflación subyacente se ha mantenido en general estable hasta ahora y los salarios no muestran una respuesta sustantiva en esta fase”, ha destacado la institución.

Los mercados asignaban una probabilidad del 97,6% a que el guardián del euro congelara los tipos tras la subida de 25 puntos básicos realizada en septiembre.

La decisión de no tocar las tasas, a pesar del repunte de la inflación, se explica porque la economía de la zona euro sigue resistiendo, aunque con diferencias entre países. La inflación cerró septiembre en el 3,8%, frente al 3,2% de agosto, según los datos de Eurostat, impulsada por los precios de la energía, que se encarecieron un 18,8% interanual.

El Consejo ha incidido en que mantiene su compromiso con definir la política monetaria de tal manera que se asegure una estabilización de la inflación en su objetivo del 2% a medio plazo. Además, ha asegurado continuar en una buena posición para navegar la incertidumbre causada por el conflicto en Oriente Próximo y ha destacado que el rumbo de los tipos en futuras decisiones estará marcado por los datos disponibles.

Adiós a Lagarde

En la reunión del Consejo de Gobierno, Christine Lagarde, presidenta del Banco Central Europeo (BCE), ha anunciado su próxima dimisión al frente de la institución, según informó Reuters citando fuentes del organismo.

Lagarde dejará el cargo el 7 de febrero de 2027, casi nueve meses antes de que expirara de manera formal su mandato de ocho años, previsto para el 31 de octubre de ese mismo año.

La decisión llega en medio de meses de especulación sobre una posible salida anticipada de Lagarde, vinculada de forma reiterada a la agenda electoral de Francia. los comicios presidenciales están previstos para abril de 2027 y, según había explicado el Financial Times en febrero de este año, la dirigente buscaría dejar el banco antes de esa fecha para permitir que el presidente saliente, Emmanuel Macron, y el canciller alemán, Friedrich Merz, acordaran junto al resto de líderes europeos el nombre de su sucesor antes de que avance el proceso electoral francés.

La subida de los precios, las promesas electorales de rebajas fiscales y el futuro de las pensiones vuelven a situarse en el centro del debate económico en la precampaña electoral. Óscar Vara, economista y profesor de la Universidad Autónoma de Madrid, analiza los desafíos de la economía española y advierte de las consecuencias de acumular deuda pública. Aunque defiende que los ciudadanos tengan más capacidad adquisitiva, reclama realismo a los partidos políticos cuando prometen bajadas de impuestos: “Deberían explicar qué gastos van a recortar para cuadrar las cuentas”. Además, aborda el impacto de la reforma laboral y la necesidad de estudiar alternativas para garantizar la sostenibilidad del sistema de pensiones.

Pregunta: La luz, la cesta de la compra, la vivienda y el alquiler suben, mientras el euríbor vuelve a encarecer las hipotecas. ¿Han tocado techo los precios o continuarán al alza? ¿Qué influencia tiene en ello la nueva subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) prevista para diciembre?

Respuesta: Por el momento, se prevén nuevas subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, lo que aumentará las cuotas de las hipotecas a tipo variable. Estamos en una situación cada vez más complicada, porque el contexto geopolítico está provocando subidas de precios que se notan ahora y que podrían prolongarse en el futuro. Además, las economías europeas están muy endeudadas y creo que les va a resultar difícil encontrar inversores dispuestos a ofrecerles financiación a tipos de interés bajos.

Por si fuera poco, estamos inmersos en una revolución impulsada por la inteligencia artificial. Vemos cómo las grandes empresas tecnológicas están emitiendo deuda y endeudándose en cantidades enormes, incluso a plazos de cien años, como ha ocurrido con Alphabet en una reciente emisión. Esto también contribuye a elevar los tipos de interés. Nos encontramos en unas circunstancias perjudiciales para el ciudadano medio, que tendrá que empezar a pensar cómo ahorrar y cómo evitar que la inflación se coma el poder adquisitivo de sus ahorros.

P: Algunos partidos políticos incluyen en sus programas electorales la bajada de impuestos. En el actual contexto económico español, ¿es factible reducir la tributación o se trata de promesas electoralistas imposibles de cumplir?

R: Esta mañana explicaba a mis alumnos lo magnífico que es que alguien prometa que te va a bajar los impuestos, porque vas a tener más dinero en el bolsillo y eso te va a permitir hacer muchas más cosas. Pero los políticos no te dicen cómo van a hacer frente a los gastos que genera el país. Claramente, ese anuncio es tramposo.

Yo soy partidario de que los impuestos bajen, que la gente tenga más capacidad adquisitiva, pero esos partidos deberían explicar qué gastos van a recortar para cuadrar las cuentas. Si esas cuentas no cuadran, seguiremos acumulando endeudamiento. Cuando los políticos prometen alegremente ‘paraísos’ fiscales, estos tienen que ser muy realistas.

P: Según una encuesta del CIS publicada este verano, el 77,2 % de los españoles no cree que las personas más ricas paguen más impuestos. ¿Tienen razón?

R: Entiendo que, en el imaginario colectivo, se considera que una persona muy rica puede eludir mejor los impuestos que una persona pobre, porque dispone de más recursos para contratar a alguien que sepa cómo funcionan las cosas y le ayude a pagar menos. No estoy hablando de evadir impuestos, sino de intentar pagar menos. Estas personas saben dónde están las deducciones y en qué tienen que invertir para reducir su factura fiscal. Eso es absolutamente cierto. Sin embargo, si hablamos del IRPF, no es así, porque quien gana más paga más, al tratarse de un sistema progresivo.

P: ¿Qué balance hace de la reforma laboral aprobada en 2022? ¿Qué efectos ha tenido sobre el empleo y el mercado de trabajo? Muchos sectores vaticinaban que su aprobación aumentaría el paro, pero ha ocurrido lo contrario.

R: Los empresarios siempre contratarán porque necesitan mano de obra, por lo que decir que aprobar la reforma iba a generar más desempleo me parece un mal argumento. Pero es verdad que las reformas laborales en España siempre han ido a rebufo de algún tipo de problema generado por la reforma anterior.

Hemos tenido reformas laborales que trataban de formar a los trabajadores dentro de las empresas. Aquello no funcionó bien. Después se intentó que lo hicieran las administraciones públicas, pero tampoco funcionó bien. También se trató de hacer más dinámico el mercado mediante contratos más cortos o flexibles. Eso tampoco salió bien.

Ahora hemos aprobado una reforma laboral que pretendía reducir la temporalidad y aumentar el número de contratos indefinidos. Y, bueno, uno ve los datos y, efectivamente, se ha producido ese cambio, aunque también existe una rotación muy amplia de contratos indefinidos.

Con todo esto, a uno le queda la sensación de que se ha corregido en parte el problema que se quería solucionar, pero llamando de otra forma a situaciones que ya existían y que ahora se contabilizan de manera diferente. No obstante, teniendo en cuenta que la economía española ha sido bastante dinámica desde la pandemia hasta ahora, no creo que el impacto de la reforma laboral haya sido negativo ni que la valoración que debamos hacer de ella lo sea.

Por otra parte, siempre es interesante que exista mucha interlocución entre la patronal y los sindicatos. En términos generales, a pesar de las declaraciones incendiarias que se producen de vez en cuando, creo que hay una buena interlocución. Las expectativas de mayores precios se han trasladado a los salarios y, desde ese punto de vista, creo que ha habido bastante cooperación.

P: ¿Está quebrado el sistema público de pensiones español, como ha señalado algún partido político, o es sostenible?

R: Es muy tentador decir que las pensiones están quebradas y que viene el fin del mundo. El problema del sistema de pensiones no es que esté quebrado, sino que es deficitario, aunque se puede pagar. Lo que ocurre es que cada vez resulta más caro y, como cada vez son más los ciudadanos que llegan a la jubilación, el problema está creciendo. Pagar las pensiones va a ser muy caro y puede comprometer otras partidas del Estado, haciendo que se reduzca la inversión en ellas. Además, hay que tener en cuenta que el aumento del número de jubilados incrementará el gasto sanitario.

Tenemos que buscar una forma de que pagar las pensiones resulte más barato. Una posibilidad sería una transición a largo plazo hacia un sistema mixto de pensiones. ¿Nuestro sistema de pensiones está quebrado? No. ¿Es muy caro? Sí. ¿Compromete el resto del gasto público? Sí. ¿Eso compromete el crecimiento futuro? Sí.

Hay que hablar de las pensiones de forma clara y transparente, porque nos jugamos mucho en el futuro. En algún momento, alguien tendrá que empezar a pensar qué transiciones se pueden llevar a cabo para que el poder adquisitivo de los pensionistas se mantenga más o menos, pero también haya dinero disponible para financiar el gasto público y fomentar el crecimiento. De ese modo, existirá una oportunidad para quienes vienen detrás.

P: ¿Podría ser la solución un sistema de pensiones que combine el reparto público y la capitalización?

R: Sí, puede ser la solución. Hay muchas alternativas, unas más dolorosas que otras. Pero la ventaja que tiene un sistema de pensiones privado es que la rentabilidad no depende de la demografía. Si la población disminuye y la gente no quiere tener hijos, se puede seguir ganando dinero si las inversiones del fondo son rentables, aunque también pueden no generar rentabilidad.