O valor que o comprador paga por um apartamento na planta nem sempre permanece igual ao longo da construção. Isso acontece porque o contrato pode prever a atualização das parcelas e do saldo devedor, enquanto o financiamento imobiliário pode ter encargos próprios. Depois da entrega das chaves, as regras de atualização também podem mudar, conforme o contrato firmado.

Para entender por que o preço varia, é importante separar três conceitos:

• a correção monetária do contrato durante a obra;
• os juros de obra cobrados em determinadas modalidades de financiamento;
• a atualização do saldo devedor depois da entrega.

Embora possam aparecer no mesmo período, eles têm funções diferentes e não devem ser tratados como uma única cobrança.

Na compra de um apartamento da MRV, por exemplo, o comprador deve consultar o contrato de compra e venda e, quando houver financiamento, o contrato assinado com o banco. É nesses documentos que estão as regras aplicáveis à sua operação.

O que é o INCC e por que ele altera o saldo durante a obra?

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), acompanha a variação dos custos de materiais, serviços e mão de obra usados na construção de imóveis residenciais. Ele funciona como um indicador da evolução dos custos do setor.

A MRV, maior construtora da América Latina, explica que o INCC é utilizado para corrigir o saldo devedor durante a construção. O material também destaca que, após a entrega das chaves, o saldo restante pode passar a seguir as condições previstas no contrato de financiamento bancário.

Quando o contrato de compra de um imóvel na planta prevê correção pelo INCC, a variação do índice é aplicada conforme as regras estabelecidas no documento. Com isso, as parcelas ou o saldo que ainda falta pagar podem ser atualizados ao longo da construção.

O INCC não é uma taxa de juros nem uma cobrança bancária. É um índice de correção monetária. Sua aplicação depende do que foi contratado, incluindo o período de incidência, o índice específico adotado e a base de cálculo. 

Por isso, o comprador deve consultar a cláusula de reajuste do contrato de compra e venda, em vez de presumir que toda aquisição de imóvel na planta utiliza o mesmo índice ou segue o mesmo calendário de correção.

O que são os juros de obra no financiamento imobiliário?

Os juros de obra estão relacionados a determinadas modalidades de financiamento imobiliário em que o banco libera os recursos gradualmente, conforme o avanço da construção.

A MRV explica que a taxa de evolução de obra é cobrada pela instituição financeira e pode variar conforme os recursos liberados durante a construção. As condições de cobrança devem ser verificadas no contrato de financiamento.

Nessas operações, o comprador pode pagar encargos calculados sobre os valores do financiamento já liberados pela instituição financeira. Conforme o contrato, também podem existir outros componentes, como seguros e tarifas.

A Caixa Econômica Federal explica que, em modalidades de financiamento para construção, durante a fase de obra podem ser cobrados juros sobre a parcela do crédito liberada, seguros e tarifa de administração, quando aplicável.

Esse encargo não deve ser confundido com o INCC: enquanto o INCC corrige valores previstos no contrato de compra e venda, os juros de obra decorrem das condições do financiamento bancário. 

Nem toda compra de imóvel tem cobrança de juros de obra; isso depende da modalidade contratada e da estrutura da operação.

O que muda na correção do saldo devedor depois da entrega das chaves?

A entrega das chaves não significa, necessariamente, que todas as obrigações financeiras terminam ou que o saldo devedor deixa de ser atualizado. O que muda depende de como a compra foi estruturada e do contrato aplicável.

Quando o imóvel é financiado por um banco, o saldo devedor passa a seguir as condições previstas no contrato de crédito, que pode estabelecer um indexador, uma taxa de juros e um sistema de amortização. 

A prestação pode incluir amortização do principal, juros e encargos acessórios, como seguros e tarifas, conforme a modalidade contratada. O cálculo considera, entre outros fatores, o saldo devedor atualizado, a taxa de juros, o sistema de amortização e o prazo restante.

A correção monetária atualiza o valor da dívida de acordo com o índice contratado; os juros remuneram o crédito concedido; e a amortização reduz o valor principal que ainda falta pagar. Como esses componentes atuam de formas diferentes, o saldo devedor não necessariamente diminui na mesma proporção que o valor pago em cada prestação.

Se ainda houver valores a pagar diretamente à construtora após a entrega, a atualização desses valores dependerá das cláusulas do contrato de compra e venda. 

Não se deve presumir que o índice aplicado durante a construção continuará sendo usado depois das chaves: é preciso conferir o que foi pactuado para cada fase.

Onde conferir cada cobrança no contrato?

Cobrança	Onde verificar	O que conferir
Correção pelo INCC	Contrato de compra e venda	Índice previsto, período de aplicação e valores sujeitos à atualização
Juros de obra	Contrato de financiamento bancário	Base de cálculo, encargos cobrados durante a construção e condições para encerramento dessa fase
Correção após as chaves	Contrato de financiamento ou cláusula sobre saldo remanescente no contrato de compra e venda	Índice aplicável, juros, amortização e regras de atualização após a entrega
Seguros e tarifas	Contrato de financiamento e demonstrativos bancários	Quais cobranças se aplicam à operação e como são calculadas

O comprador também pode solicitar à construtora ou ao banco um demonstrativo atualizado da dívida, com a discriminação dos valores cobrados. Se houver uma diferença que não esteja clara, o ideal é pedir a memória de cálculo e a indicação da cláusula contratual que fundamenta cada cobrança.

O que observar antes de questionar uma cobrança?

Uma alteração no saldo devedor não significa, por si só, que houve erro. Mas o comprador tem o direito de entender como a dívida foi calculada e verificar se os encargos correspondem ao contrato.

Antes de contestar um valor, vale conferir:

• qual contrato estabelece a cobrança;
• se o índice aplicado corresponde ao que foi contratado;
• qual período foi considerado no reajuste;
• se juros, correção, seguros e tarifas estão discriminados separadamente;
• se a cobrança corresponde à fase de construção ou à fase de amortização do financiamento.

Se a explicação não for suficiente, o comprador pode registrar uma solicitação formal à construtora ou à instituição financeira responsável. É importante guardar os demonstrativos, os contratos e os protocolos de atendimento para facilitar a análise.

Quem compra um apartamento com financiamento imobiliário pode precisar assinar dois contratos distintos: o de compra e venda, relacionado à aquisição do imóvel, e o de financiamento, que formaliza o crédito concedido pelo banco. 

Embora estejam ligados à mesma compra, os documentos estabelecem obrigações diferentes e devem ser lidos separadamente.

O contrato de compra e venda define as condições negociadas com a vendedora ou incorporadora, como preço, características do imóvel e prazo de entrega. 

A MRV explica que a assinatura do contrato de compra e venda é uma das primeiras etapas da aquisição de um imóvel financiado. Depois dessa formalização, o comprador apresenta a documentação necessária para a contratação do crédito habitacional junto à instituição financeira.

A construtora, a maior da América Latina, também detalha, em seu site oficial, as etapas de assinatura dos documentos com a incorporadora e com o banco.

O contrato de financiamento estabelece as condições do empréstimo, incluindo juros, parcelas, atualização do saldo devedor e garantias oferecidas à instituição financeira.

A identificação das partes e a leitura das cláusulas ajudam a esclarecer a quem recorrer em caso de dúvida sobre a entrega do imóvel ou sobre a dívida com o banco.

O que cada contrato estabelece?

Contrato de compra e venda: as condições para adquirir o imóvel

O contrato de compra e venda formaliza o acordo entre o comprador e o vendedor, que pode ser a incorporadora ou outra pessoa jurídica responsável pela comercialização. 

Em imóveis adquiridos na planta, o documento estabelece as condições da aquisição e as obrigações relacionadas à construção e à entrega, conforme o que foi contratado.

Entre os principais pontos estão:

• Preço e pagamento: valor total do imóvel, entrada, parcelas, vencimentos e índices de correção previstos.
• Características da unidade: identificação do apartamento, áreas e especificações previstas nos documentos da compra.
• Prazo de entrega: data prevista para conclusão e entrega, além de eventual prazo de tolerância expressamente estabelecido.
• Obrigações das partes: compromissos do vendedor e do comprador, incluindo as condições para entrega e pagamento.
• Rescisão e penalidades: regras para o encerramento do contrato e possíveis consequências financeiras.

A Lei nº 4.591/1964 determina que contratos de compra e venda de unidades de incorporações imobiliárias sejam iniciados por um quadro-resumo com informações como preço total, entrada, corretagem, forma de pagamento e índices de correção.

Esse documento deve ser lido junto com as demais cláusulas e anexos. Se houver divergência entre o que foi informado durante a venda e o que consta no contrato, o comprador deve pedir esclarecimentos antes de assinar.

Contrato de financiamento: as regras do crédito bancário

O contrato de financiamento é firmado entre o comprador e a instituição financeira que concede o crédito. Dependendo da estrutura da operação, o vendedor ou a incorporadora também pode participar do instrumento.

Esse documento define as condições para o pagamento do valor financiado e a relação de crédito entre o comprador e o banco. Entre os pontos que precisam ser conferidos estão:

• Valor financiado: quantia emprestada pela instituição financeira para a compra.
• Taxa de juros e custo do crédito: juros contratados, Custo Efetivo Total (CET), tarifas e demais despesas aplicáveis.
• Parcelas e prazo: valor e vencimento das prestações, duração do financiamento e sistema de amortização.
• Atualização do saldo devedor: índice de correção, quando previsto, e regras para atualizar a dívida.
• Garantia do imóvel: modalidade de garantia contratada, como a alienação fiduciária.
• Consequências do atraso: encargos por inadimplência e medidas previstas no contrato e na legislação.

O Banco Central determina que o instrumento de crédito contenha informações como as taxas de juros, os índices de atualização, as tarifas, as despesas e o CET, quando aplicável. A instituição também deve fornecer ao cliente uma cópia do contrato ou do documento que formaliza a dívida.

Em financiamentos com alienação fiduciária, o imóvel é dado como garantia da dívida. O comprador deve entender as consequências dessa cláusula, pois o não pagamento pode levar à execução da garantia conforme os procedimentos legais.

Quem assina cada documento e em que momento?

Os contratos têm participantes e momentos de formalização diferentes, embora a sequência varie conforme a modalidade de compra.

Documento	Quem assina	Quando costuma ser formalizado
Compra e venda	Comprador e vendedor ou incorporador identificado no documento	Quando as partes formalizam as condições da aquisição
Financiamento	Comprador e instituição financeira; outras partes podem participar conforme a operação	Após a análise e aprovação do crédito e o cumprimento das condições exigidas pelo banco

Em algumas operações, o instrumento de financiamento também formaliza a compra e venda e envolve o vendedor como parte interveniente. Por isso, não se deve presumir que toda aquisição terá necessariamente dois documentos completamente separados.

O importante é identificar quais obrigações estão previstas em cada instrumento e guardar as cópias assinadas. Quando o contrato de financiamento precisar ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador também deve conferir as orientações da instituição financeira sobre esse procedimento.

E se os dois contratos apresentarem informações diferentes?

Os documentos tratam de obrigações relacionadas, mas não idênticas. Se houver divergência sobre o preço, o saldo a financiar, o prazo de entrega ou as condições de pagamento, o comprador deve solicitar esclarecimentos à parte responsável e pedir que eventuais erros sejam corrigidos formalmente.

Por exemplo, o contrato de compra e venda pode estabelecer o preço do imóvel e a forma de pagamento, enquanto o contrato bancário define o valor do crédito concedido e as condições para quitá-lo. Se o valor financiado não corresponder ao previsto na negociação, é importante entender a diferença antes de prosseguir.

O mesmo vale para os prazos: a data de entrega do imóvel deve ser verificada no contrato de compra e venda, enquanto o prazo de pagamento da dívida é estabelecido no contrato de financiamento. Um não substitui o outro.

O que conferir antes de assinar?

Antes de formalizar a compra e o financiamento, confira os seguintes pontos:

• A identificação do comprador e das empresas envolvidas está correta?
• O preço total e as condições de pagamento correspondem à proposta?
• O contrato de compra e venda informa as características do imóvel e o prazo de entrega?
• Os índices de correção e as penalidades estão descritos de forma clara?
• O contrato bancário informa o valor financiado, a taxa de juros, o CET e o prazo?
• A garantia do financiamento e as consequências de eventual inadimplência estão claras?
• Você recebeu uma cópia de cada documento assinado?