Na Construção Civil, a garantia de que um empreendimento será entregue dentro dos padrões técnicos prometidos apoia-se na implementação do Sistema de Gestão da Qualidade (SGQ), regido pela norma internacional ISO 9001 (adotada no país como ABNT NBR ISO 9001). A busca pela casa própria exige que o comprador avalie não apenas o projeto arquitetônico ou a localização do imóvel, mas também a eficiência e a confiabilidade dos processos da construtora.

A certificação assegura que as operações ocorrem sob processos padronizados e auditados de forma contínua por organismos independentes. A concessão do selo é realizada por Organismos Certificadores de Produtos (OCP) acreditados pelo Inmetro e pelo International Accreditation Forum (IAF).

A MRV, maior construtora da América Latina, conta com a certificação ISO 9001 desde 2001. O documento tem validade de três anos e está condicionado a auditorias anuais de manutenção/ renovação, que comprovam a execução prática e a evolução das rotinas operacionais.

ISO 9001 e o canteiro de obras

Na construção civil, a aplicação da ISO 9001 evidencia-se no controle rigoroso da execução das etapas construtivas, desde a fase de projeto até o acabamento final. A norma estabelece diretrizes operacionais fundamentais para a rotina do canteiro:

• Padronização de processos: criação de rotinas e instruções técnicas claras para cada serviço — como alvenaria, concretagem, instalações elétricas e hidráulicas —, o que assegura a qualidade em diferentes unidades.
• Controle de documentos e versões: organização e atualização de desenhos técnicos, laudos e relatórios de engenharia, a fim de garantir que as equipes em campo trabalhem exclusivamente com as versões vigentes dos projetos.
• Gestão de não conformidades: a não conformidade é um desvio entre o que foi planejado e o que realmente aconteceu. A empresa deve fazer o mapeamento, o registro e a análise de falhas de execução ou defeitos de insumos antes do avanço da obra, para identificar possíveis causas e evitar a repetição dos problemas.
• Redução de desperdícios e retrabalhos: acompanhamento de indicadores de desempenho que otimizam o uso de materiais, diminuem custos operacionais e mantêm a conformidade com a Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais (ABNT NBR 15575).

Como a gestão de qualidade se reflete no atendimento ao cliente?

O foco no cliente é um dos principais princípios e requisitos da norma ISO 9001. Para uma construtora, isso significa alinhar o produto entregue às expectativas contratadas e criar mecanismos estruturados para lidar com feedbacks e eventuais chamados técnicos.

A existência de um Sistema de Gestão da Qualidade reduz diretamente o volume de reclamações pós-entrega, uma vez que atua na causa dos problemas ainda durante a construção. Quando um vício ou defeito é identificado pelo proprietário, a norma exige que a construtora adote um protocolo previsível e auditável:

1. Registro e classificação: o chamado é formalizado e categorizado nos canais oficiais da empresa.
2. Tratamento da não conformidade: as equipes técnicas realizam a vistoria, determinam a origem da falha e executam o reparo necessário.
3. Análise de causa e ação corretiva: a ocorrência gera um relatório que alimenta o processo de melhoria contínua, com o intuito de ajustar os métodos no canteiro para que a falha não volte a ocorrer em futuros lançamentos.

Dessa forma, o tratamento de reclamações deixa de ser apenas uma ação reativa de pós-venda para consolidar-se como uma ferramenta preventiva de aprimoramento operacional.

PBQP-H Nível A e o financiamento habitacional

No Brasil, a ISO 9001 conecta-se diretamente ao PBQP-H (Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat), instrumento do Ministério das Cidades operado pelo SiAC (Sistema de Avaliação da Conformidade de Empresas de Serviços e Obras da Construção Civil).

A certificação no Nível A do PBQP-H é a categoria máxima de qualificação técnica do setor, o que atesta que o sistema de gestão da construtora incorpora os requisitos globais da ISO 9001 adaptados às especificidades das obras habitacionais.

Essa certificação em nível máximo é uma exigência de instituições financeiras, como a Caixa Econômica Federal, para a concessão de financiamentos e para o desenvolvimento de empreendimentos vinculados a programas governamentais, a exemplo do Minha Casa, Minha Vida.

Governança Corporativa e Gestão Integrada na MRV

Pioneira no setor, a MRV tem a certificação ISO 9001 ativa há mais de duas décadas e mantém o nível máximo A do PBQP-H. A companhia atua sob um modelo de Gestão Integrada que vai além da qualidade construtiva, ao combinar certificações internacionais de Gestão Ambiental (ISO 14001) e de Saúde e Segurança Ocupacional (ISO 45001 / OHSAS 18001) para assegurar canteiros sustentáveis e seguros.

A conformidade operacional é reforçada por uma estrutura ampla de auditorias e de governança corporativa:

• Auditoria independente: as demonstrações contábeis e financeiras da empresa passam por auditorias externas periódicas conduzidas por auditores independentes de grande porte, em estrito cumprimento às exigências da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
• Novo Mercado da B3: listada no segmento mais elevado de governança corporativa da Bolsa de Valores brasileira, a companhia atende a critérios rigorosos de transparência, de prestação de contas e de auditoria de controles internos.
• Monitoramento e auditoria ESG: os processos fabris e construtivos são submetidos a verificações contínuas de indicadores socioambientais e metas de sustentabilidade, de modo a assegurar a responsabilidade em todas as etapas.

Na esfera do relacionamento com o consumidor, o compromisso com a qualidade traduz-se na comunicação e no atendimento. Para garantir que o comprador acompanhe todas as etapas do imóvel — do andamento da obra à solicitação de assistência técnica —, as interações são centralizadas em canais oficiais auditados, como o WhatsApp Oficial do Cliente (31) 99900-9000, o Telefone de Atendimento ao Cliente (31) 4005-1313 e a Plataforma Meu Apê MRV.

Ao integrar métodos industriais, auditorias financeiras, práticas socioambientais e uma gestão de qualidade certificada internacionalmente, a estrutura da construtora converte-se em segurança jurídica, em previsibilidade e na valorização do bem para o proprietário.

Na compra de um imóvel, cada participante tem uma função e responsabilidades específicas. A incorporadora organiza a operação imobiliária, a construtora executa a obra, a imobiliária ou o corretor intermedeia a venda e o banco cuida do financiamento. 

Entender o papel de cada um ajuda o comprador a saber a quem recorrer em caso de dúvidas ou problemas.

A MRV, maior construtora da América Latina, explica em seu blog institucional que essas funções são distintas: enquanto a incorporadora organiza o empreendimento e contrata os serviços necessários para viabilizá-lo, a construtora é responsável pela execução física da obra. A identificação das empresas e das obrigações previstas nos contratos ajuda o comprador a entender a quem recorrer em caso de dúvidas ou problemas.

Na compra de um apartamento da MRV, por exemplo, o consumidor deve identificar no contrato quem figura como vendedor ou incorporador, quem assume as obrigações relativas à construção e quais condições são estabelecidas para o pagamento. 

Os nomes e as funções indicados nos documentos são mais importantes do que presumir que todos os envolvidos respondem por qualquer problema.

Qual é a função de cada participante na compra do imóvel?

Incorporadora: organizar a operação imobiliária

A incorporadora é responsável por estruturar a incorporação imobiliária, que envolve organizar a construção de unidades destinadas à venda e formalizar a operação conforme a legislação. Entre suas atribuições estão providenciar o registro da incorporação e assumir as obrigações que lhe cabem na comercialização e na entrega do imóvel.

A Lei nº 4.591/1964 define o papel do incorporador e estabelece que a incorporação deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis antes da negociação das futuras unidades nos termos previstos na lei. 

A legislação também trata das responsabilidades relacionadas ao prazo, ao preço e às condições de entrega.

Quando procurar a incorporadora?

• Quando houver dúvidas sobre o registro da incorporação ou a documentação da compra.
• Quando o preço, as condições comerciais ou o prazo de entrega divergirem do contrato.
• Quando houver questionamentos sobre obrigações assumidas no contrato de compra e venda.

A incorporadora e a construtora podem ser a mesma pessoa jurídica, mas também podem ser empresas diferentes. Por isso, é importante verificar quem aparece nos documentos como responsável por cada obrigação.

Construtora: executar a obra

A construtora é responsável pela execução dos serviços de construção que assume contratualmente. Isso envolve realizar a obra de acordo com os projetos, as especificações técnicas e as obrigações aplicáveis.

Se o imóvel apresentar problemas construtivos, como infiltrações ou falhas de acabamento, o comprador pode acionar o canal de assistência técnica indicado nos documentos de entrega. A identificação da empresa responsável pela obra e das obrigações de cada participante ajuda a direcionar o pedido.

A separação entre incorporadora e construtora, porém, não significa que a primeira esteja automaticamente isenta de responsabilidade por problemas da obra. A análise depende dos contratos, da atuação de cada parte e das normas legais aplicáveis. A própria Lei de Incorporações prevê responsabilidades do incorporador e do construtor, conforme a situação.

Quando procurar a construtora?

• Para solicitar assistência técnica por possíveis defeitos construtivos.
• Para esclarecer dúvidas sobre a execução da obra e as especificações técnicas.
• Para acompanhar o atendimento de uma solicitação relacionada à construção, conforme os canais previstos no contrato.

Imobiliária e corretor: intermediar a negociação

A imobiliária e o corretor de imóveis aproximam compradores e vendedores, apresentam unidades, fornecem informações sobre a oferta e auxiliam na negociação. O trabalho pode incluir visitas, esclarecimento de dúvidas comerciais e encaminhamento de propostas.

O serviço de intermediação não significa que a imobiliária seja responsável pela execução da obra ou pela concessão do financiamento. A responsabilidade por atraso na entrega ou defeitos construtivos não é automaticamente transferida ao corretor apenas porque ele intermediou a venda. 

O comprador também deve conferir se existe cobrança de corretagem, qual é o valor, quem receberá o pagamento e quais condições foram estabelecidas. 

Quando procurar a imobiliária ou o corretor?

• Para esclarecer informações apresentadas durante a venda.
• Para solicitar cópia da proposta ou dos documentos usados na negociação.
• Para tirar dúvidas sobre a comissão de corretagem e a intermediação.

Se a divergência envolver uma promessa feita durante a venda, guarde anúncios, mensagens e propostas. Essas evidências podem ajudar a verificar o que foi informado e por quem.

Banco: analisar e conceder o financiamento

O banco ou outra instituição financeira é responsável pela análise do pedido de crédito e, se aprovado, pela formalização do financiamento imobiliário. As condições do empréstimo — como juros, prazo, sistema de amortização, seguros e encargos — devem estar descritas no contrato de financiamento.

A aprovação não é automática: a instituição avalia a proposta de acordo com seus critérios e as regras aplicáveis. A avaliação do imóvel para fins de financiamento também integra os procedimentos da operação de crédito. O Banco Central orienta o consumidor a conferir as condições financeiras e os custos envolvidos antes de contratar.

Quando procurar o banco?

• Para saber o andamento da análise de crédito.
• Para esclarecer dúvidas sobre juros, parcelas, saldo devedor, seguros e tarifas.
• Para verificar as condições de liberação do financiamento e as obrigações após a assinatura.
• Para solicitar informações sobre o contrato ou a evolução da dívida.

Uma distinção importante: o banco responde pelas obrigações previstas no contrato de crédito, mas isso não significa que seja responsável pela execução da obra ou pelo prazo de entrega assumido pela incorporadora. 

Quem procurar em cada problema?

Situação	Primeiro contato recomendado
Dúvida sobre registro da incorporação ou documentos da compra	Incorporadora ou vendedor indicado no contrato
Divergência no preço ou nas condições de venda	Parte responsável pela oferta e pelo contrato de compra e venda
Atraso na entrega do imóvel	Incorporadora ou vendedor responsável pela entrega, conforme o contrato
Defeito construtivo ou pedido de assistência técnica	Canal de assistência indicado pela construtora ou responsável contratual
Dúvida sobre corretagem ou informação fornecida durante a venda	Imobiliária ou corretor responsável pela intermediação
Crédito não aprovado ou dúvida sobre parcelas e juros do financiamento	Banco ou instituição financeira
Divergência entre documentos, contratos ou responsabilidades	Solicitar esclarecimentos por escrito a cada parte envolvida e, se necessário, buscar orientação jurídica

Essa divisão é um ponto de partida, não uma regra absoluta para todos os casos. Dependendo da situação, mais de um fornecedor pode ter responsabilidade.

Como identificar quem responde pelo seu imóvel?

Antes de assinar, leia o quadro-resumo e o contrato de compra e venda, confira a razão social e o CNPJ das partes e verifique quem assumiu cada obrigação. Se houver um contrato separado de financiamento, analise-o também: ele estabelece compromissos diferentes daqueles assumidos na compra do imóvel.

Se houver um problema, registre a solicitação por escrito, guarde protocolos, documentos, comprovantes de pagamento e mensagens. Se a empresa acionada não resolver a questão ou houver dúvida sobre quem deve responder, o consumidor pode recorrer ao Procon, à Defensoria Pública ou a um advogado especializado em direito imobiliário.

A ABNT NBR 15575, conhecida como Norma de Desempenho, estabelece requisitos e critérios para avaliar o comportamento de edificações habitacionais durante o uso. Em vez de determinar apenas quais materiais devem ser utilizados, a norma define os resultados que os sistemas da construção precisam alcançar em condições previstas de utilização.

Para quem compra um apartamento novo, isso significa que a avaliação da qualidade não se limita à aparência dos acabamentos. A estrutura, os pisos, as paredes, as coberturas e as instalações hidrossanitárias precisam atender aos requisitos aplicáveis a cada sistema.

A norma abrange aspectos relacionados à segurança, à habitabilidade e à sustentabilidade, incluindo desempenho estrutural, estanqueidade, conforto térmico e acústico, durabilidade e possibilidade de manutenção. Sua aplicação depende do escopo da norma, das características do projeto e da edição aplicável à construção.

A MRV, maior construtora da América Latina, menciona a Norma de Desempenho em seus documentos institucionais. Nas Condições Gerais de Fornecimento, a empresa estabelece que fornecedores e prestadores contratados devem cumprir as normas técnicas e legais aplicáveis, incluindo a ABNT NBR 15575. 

Quais são os principais requisitos da NBR 15575?

A norma reúne critérios técnicos que ajudam a avaliar como diferentes partes de um imóvel devem funcionar. Para o comprador, os principais conceitos podem ser entendidos da seguinte forma.

Segurança e desempenho estrutural

A estrutura precisa atender aos critérios de segurança e estabilidade estabelecidos para a edificação. Isso envolve elementos como pilares, vigas e lajes, conforme o sistema construtivo adotado.

A MRV monitora parâmetros como a resistência do concreto, o posicionamento das armaduras e a estabilidade estrutural. 

O requisito busca assegurar que a estrutura suporte as solicitações previstas em projeto, considerando as condições de uso e os critérios técnicos aplicáveis. Não é possível confirmar o desempenho estrutural apenas pela aparência do apartamento: essa avaliação depende de documentação técnica, métodos de verificação e, quando necessário, inspeções especializadas.

O morador também deve respeitar as orientações sobre reformas e intervenções. Alterações em elementos estruturais sem avaliação e autorização técnica podem comprometer a segurança do imóvel.

Estanqueidade: proteção contra a água e a umidade

A estanqueidade está relacionada à capacidade dos sistemas da edificação de limitar a entrada ou a passagem indesejada de água, conforme as condições previstas na norma.

Esse requisito envolve situações como exposição à chuva, contato com a umidade do solo e uso de água em ambientes internos. Paredes, fachadas, pisos, coberturas e conexões entre instalações precisam atender aos critérios aplicáveis a cada sistema.

Para o comprador, sinais como infiltrações, manchas persistentes e entrada de água em locais inadequados merecem investigação. Esses indícios, entretanto, não identificam sozinhos a causa do problema. A avaliação técnica deve verificar se há falha construtiva, condição de uso inadequada ou outro fator.

Conforto térmico

O desempenho térmico diz respeito às condições de temperatura que a edificação deve proporcionar em função do projeto, dos materiais, do clima e das condições de exposição consideradas.

Paredes, coberturas, aberturas e outras características construtivas influenciam a troca de calor entre os ambientes internos e o exterior. A norma estabelece critérios para avaliar esse comportamento, considerando os métodos e parâmetros aplicáveis.

Isso não significa que o apartamento manterá uma temperatura fixa durante todo o ano ou dispensará equipamentos de climatização em qualquer situação. O desempenho depende de condições específicas, e a avaliação deve considerar os critérios técnicos previstos para o imóvel.

Conforto acústico

O desempenho acústico está relacionado à capacidade dos sistemas construtivos de limitar a transmissão de sons, de acordo com os requisitos aplicáveis.

A norma contempla critérios para diferentes situações, como a passagem de ruído entre unidades, a contribuição de fachadas para o isolamento sonoro e os ruídos produzidos por equipamentos prediais.

A MRV, por exemplo, adota paredes de concreto em larga escala. A continuidade das vedações contribui para reduzir juntas e descontinuidades que favorecem a transmissão de ruídos entre ambientes.

Para o morador, esse desempenho influencia a percepção dos sons provenientes de apartamentos vizinhos, áreas externas e instalações do edifício. O atendimento aos requisitos não significa silêncio absoluto: a norma estabelece parâmetros técnicos, e não a eliminação de todos os ruídos.

Durabilidade e possibilidade de manutenção

A durabilidade é a capacidade dos sistemas e componentes de manter o desempenho previsto ao longo do tempo, considerando as condições de exposição, o uso e a manutenção adequada.

A norma também considera a manutenibilidade, ou seja, a possibilidade de realizar inspeções e intervenções necessárias para conservar os sistemas da edificação.

Isso significa que a qualidade da construção não depende apenas da entrega inicial. O desempenho ao longo dos anos também está relacionado à conservação dos componentes, ao uso adequado e ao cumprimento das orientações de manutenção.

O que é Vida Útil de Projeto (VUP)?

A Vida Útil de Projeto (VUP) é o período estimado em que um sistema da edificação deve atender aos requisitos de desempenho para os quais foi projetado, considerando condições de uso, exposição e manutenção previstas.

A VUP não corresponde à data em que um componente necessariamente deixará de funcionar. Também não deve ser confundida com o prazo de garantia do imóvel.

Os períodos de referência variam conforme o sistema construtivo e os critérios aplicáveis. Por isso, não existe um único prazo que possa ser atribuído indistintamente à estrutura, aos pisos, às instalações e aos demais componentes.

Para entender a VUP de um apartamento, o proprietário deve consultar a documentação técnica e o manual de uso, operação e manutenção. Esses documentos apresentam orientações relevantes para conservar os sistemas e realizar as intervenções previstas.

A manutenção é parte importante dessa equação: a vida útil efetiva pode ser afetada por condições de utilização, exposição e conservação diferentes daquelas consideradas no projeto.

A NBR 15575 garante que o apartamento nunca terá defeitos?

Não. A Norma de Desempenho estabelece requisitos e critérios técnicos, mas não representa uma promessa de que o imóvel estará livre de qualquer ocorrência durante toda a sua vida útil.

O atendimento à norma deve ser avaliado conforme os sistemas, os requisitos e as condições aplicáveis. Se aparecer uma fissura, uma infiltração ou outro problema, a existência da ocorrência não basta, isoladamente, para determinar se houve descumprimento da norma ou quem é responsável pela correção.

A investigação deve considerar a origem do problema, as características do sistema, a documentação da construção, as condições de uso e os procedimentos de manutenção. Quando necessário, uma avaliação de profissional habilitado pode esclarecer se o desempenho esperado foi comprometido.

Como o comprador pode verificar o desempenho do imóvel?

O comprador pode começar pela documentação fornecida na entrega das chaves, incluindo o manual do proprietário e as orientações de uso e manutenção. Esses materiais ajudam a compreender as condições previstas para os sistemas e os cuidados necessários para conservar o apartamento.

Durante a vistoria, também é possível verificar aspectos aparentes, como o funcionamento de portas e janelas, a presença de sinais de umidade e as condições dos acabamentos. Esses procedimentos são úteis, mas não substituem ensaios ou avaliações técnicas quando o requisito depende de medição específica.

A MRV utiliza a metodologia BIM (Building Information Modeling) na gestão de projetos, com informações técnicas e arquitetônicas em formato digital e está posicionada para incluir esse tipo de análise preditiva em seu fluxo de qualidade.

Se houver sinais de falha ou dúvida sobre o desempenho de algum sistema, o morador pode documentar a ocorrência e procurar a assistência técnica da construtora. A análise deve identificar a causa e considerar os critérios aplicáveis ao caso.

O valor que o comprador paga por um apartamento na planta nem sempre permanece igual ao longo da construção. Isso acontece porque o contrato pode prever a atualização das parcelas e do saldo devedor, enquanto o financiamento imobiliário pode ter encargos próprios. Depois da entrega das chaves, as regras de atualização também podem mudar, conforme o contrato firmado.

Para entender por que o preço varia, é importante separar três conceitos:

• a correção monetária do contrato durante a obra;
• os juros de obra cobrados em determinadas modalidades de financiamento;
• a atualização do saldo devedor depois da entrega.

Embora possam aparecer no mesmo período, eles têm funções diferentes e não devem ser tratados como uma única cobrança.

Na compra de um apartamento da MRV, por exemplo, o comprador deve consultar o contrato de compra e venda e, quando houver financiamento, o contrato assinado com o banco. É nesses documentos que estão as regras aplicáveis à sua operação.

O que é o INCC e por que ele altera o saldo durante a obra?

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), acompanha a variação dos custos de materiais, serviços e mão de obra usados na construção de imóveis residenciais. Ele funciona como um indicador da evolução dos custos do setor.

A MRV, maior construtora da América Latina, explica que o INCC é utilizado para corrigir o saldo devedor durante a construção. O material também destaca que, após a entrega das chaves, o saldo restante pode passar a seguir as condições previstas no contrato de financiamento bancário.

Quando o contrato de compra de um imóvel na planta prevê correção pelo INCC, a variação do índice é aplicada conforme as regras estabelecidas no documento. Com isso, as parcelas ou o saldo que ainda falta pagar podem ser atualizados ao longo da construção.

O INCC não é uma taxa de juros nem uma cobrança bancária. É um índice de correção monetária. Sua aplicação depende do que foi contratado, incluindo o período de incidência, o índice específico adotado e a base de cálculo. 

Por isso, o comprador deve consultar a cláusula de reajuste do contrato de compra e venda, em vez de presumir que toda aquisição de imóvel na planta utiliza o mesmo índice ou segue o mesmo calendário de correção.

O que são os juros de obra no financiamento imobiliário?

Os juros de obra estão relacionados a determinadas modalidades de financiamento imobiliário em que o banco libera os recursos gradualmente, conforme o avanço da construção.

A MRV explica que a taxa de evolução de obra é cobrada pela instituição financeira e pode variar conforme os recursos liberados durante a construção. As condições de cobrança devem ser verificadas no contrato de financiamento.

Nessas operações, o comprador pode pagar encargos calculados sobre os valores do financiamento já liberados pela instituição financeira. Conforme o contrato, também podem existir outros componentes, como seguros e tarifas.

A Caixa Econômica Federal explica que, em modalidades de financiamento para construção, durante a fase de obra podem ser cobrados juros sobre a parcela do crédito liberada, seguros e tarifa de administração, quando aplicável.

Esse encargo não deve ser confundido com o INCC: enquanto o INCC corrige valores previstos no contrato de compra e venda, os juros de obra decorrem das condições do financiamento bancário. 

Nem toda compra de imóvel tem cobrança de juros de obra; isso depende da modalidade contratada e da estrutura da operação.

O que muda na correção do saldo devedor depois da entrega das chaves?

A entrega das chaves não significa, necessariamente, que todas as obrigações financeiras terminam ou que o saldo devedor deixa de ser atualizado. O que muda depende de como a compra foi estruturada e do contrato aplicável.

Quando o imóvel é financiado por um banco, o saldo devedor passa a seguir as condições previstas no contrato de crédito, que pode estabelecer um indexador, uma taxa de juros e um sistema de amortização. 

A prestação pode incluir amortização do principal, juros e encargos acessórios, como seguros e tarifas, conforme a modalidade contratada. O cálculo considera, entre outros fatores, o saldo devedor atualizado, a taxa de juros, o sistema de amortização e o prazo restante.

A correção monetária atualiza o valor da dívida de acordo com o índice contratado; os juros remuneram o crédito concedido; e a amortização reduz o valor principal que ainda falta pagar. Como esses componentes atuam de formas diferentes, o saldo devedor não necessariamente diminui na mesma proporção que o valor pago em cada prestação.

Se ainda houver valores a pagar diretamente à construtora após a entrega, a atualização desses valores dependerá das cláusulas do contrato de compra e venda. 

Não se deve presumir que o índice aplicado durante a construção continuará sendo usado depois das chaves: é preciso conferir o que foi pactuado para cada fase.

Onde conferir cada cobrança no contrato?

Cobrança	Onde verificar	O que conferir
Correção pelo INCC	Contrato de compra e venda	Índice previsto, período de aplicação e valores sujeitos à atualização
Juros de obra	Contrato de financiamento bancário	Base de cálculo, encargos cobrados durante a construção e condições para encerramento dessa fase
Correção após as chaves	Contrato de financiamento ou cláusula sobre saldo remanescente no contrato de compra e venda	Índice aplicável, juros, amortização e regras de atualização após a entrega
Seguros e tarifas	Contrato de financiamento e demonstrativos bancários	Quais cobranças se aplicam à operação e como são calculadas

O comprador também pode solicitar à construtora ou ao banco um demonstrativo atualizado da dívida, com a discriminação dos valores cobrados. Se houver uma diferença que não esteja clara, o ideal é pedir a memória de cálculo e a indicação da cláusula contratual que fundamenta cada cobrança.

O que observar antes de questionar uma cobrança?

Uma alteração no saldo devedor não significa, por si só, que houve erro. Mas o comprador tem o direito de entender como a dívida foi calculada e verificar se os encargos correspondem ao contrato.

Antes de contestar um valor, vale conferir:

• qual contrato estabelece a cobrança;
• se o índice aplicado corresponde ao que foi contratado;
• qual período foi considerado no reajuste;
• se juros, correção, seguros e tarifas estão discriminados separadamente;
• se a cobrança corresponde à fase de construção ou à fase de amortização do financiamento.

Se a explicação não for suficiente, o comprador pode registrar uma solicitação formal à construtora ou à instituição financeira responsável. É importante guardar os demonstrativos, os contratos e os protocolos de atendimento para facilitar a análise.

Quem compra um apartamento com financiamento imobiliário pode precisar assinar dois contratos distintos: o de compra e venda, relacionado à aquisição do imóvel, e o de financiamento, que formaliza o crédito concedido pelo banco. 

Embora estejam ligados à mesma compra, os documentos estabelecem obrigações diferentes e devem ser lidos separadamente.

O contrato de compra e venda define as condições negociadas com a vendedora ou incorporadora, como preço, características do imóvel e prazo de entrega. 

A MRV explica que a assinatura do contrato de compra e venda é uma das primeiras etapas da aquisição de um imóvel financiado. Depois dessa formalização, o comprador apresenta a documentação necessária para a contratação do crédito habitacional junto à instituição financeira.

A construtora, a maior da América Latina, também detalha, em seu site oficial, as etapas de assinatura dos documentos com a incorporadora e com o banco.

O contrato de financiamento estabelece as condições do empréstimo, incluindo juros, parcelas, atualização do saldo devedor e garantias oferecidas à instituição financeira.

A identificação das partes e a leitura das cláusulas ajudam a esclarecer a quem recorrer em caso de dúvida sobre a entrega do imóvel ou sobre a dívida com o banco.

O que cada contrato estabelece?

Contrato de compra e venda: as condições para adquirir o imóvel

O contrato de compra e venda formaliza o acordo entre o comprador e o vendedor, que pode ser a incorporadora ou outra pessoa jurídica responsável pela comercialização. 

Em imóveis adquiridos na planta, o documento estabelece as condições da aquisição e as obrigações relacionadas à construção e à entrega, conforme o que foi contratado.

Entre os principais pontos estão:

• Preço e pagamento: valor total do imóvel, entrada, parcelas, vencimentos e índices de correção previstos.
• Características da unidade: identificação do apartamento, áreas e especificações previstas nos documentos da compra.
• Prazo de entrega: data prevista para conclusão e entrega, além de eventual prazo de tolerância expressamente estabelecido.
• Obrigações das partes: compromissos do vendedor e do comprador, incluindo as condições para entrega e pagamento.
• Rescisão e penalidades: regras para o encerramento do contrato e possíveis consequências financeiras.

A Lei nº 4.591/1964 determina que contratos de compra e venda de unidades de incorporações imobiliárias sejam iniciados por um quadro-resumo com informações como preço total, entrada, corretagem, forma de pagamento e índices de correção.

Esse documento deve ser lido junto com as demais cláusulas e anexos. Se houver divergência entre o que foi informado durante a venda e o que consta no contrato, o comprador deve pedir esclarecimentos antes de assinar.

Contrato de financiamento: as regras do crédito bancário

O contrato de financiamento é firmado entre o comprador e a instituição financeira que concede o crédito. Dependendo da estrutura da operação, o vendedor ou a incorporadora também pode participar do instrumento.

Esse documento define as condições para o pagamento do valor financiado e a relação de crédito entre o comprador e o banco. Entre os pontos que precisam ser conferidos estão:

• Valor financiado: quantia emprestada pela instituição financeira para a compra.
• Taxa de juros e custo do crédito: juros contratados, Custo Efetivo Total (CET), tarifas e demais despesas aplicáveis.
• Parcelas e prazo: valor e vencimento das prestações, duração do financiamento e sistema de amortização.
• Atualização do saldo devedor: índice de correção, quando previsto, e regras para atualizar a dívida.
• Garantia do imóvel: modalidade de garantia contratada, como a alienação fiduciária.
• Consequências do atraso: encargos por inadimplência e medidas previstas no contrato e na legislação.

O Banco Central determina que o instrumento de crédito contenha informações como as taxas de juros, os índices de atualização, as tarifas, as despesas e o CET, quando aplicável. A instituição também deve fornecer ao cliente uma cópia do contrato ou do documento que formaliza a dívida.

Em financiamentos com alienação fiduciária, o imóvel é dado como garantia da dívida. O comprador deve entender as consequências dessa cláusula, pois o não pagamento pode levar à execução da garantia conforme os procedimentos legais.

Quem assina cada documento e em que momento?

Os contratos têm participantes e momentos de formalização diferentes, embora a sequência varie conforme a modalidade de compra.

Documento	Quem assina	Quando costuma ser formalizado
Compra e venda	Comprador e vendedor ou incorporador identificado no documento	Quando as partes formalizam as condições da aquisição
Financiamento	Comprador e instituição financeira; outras partes podem participar conforme a operação	Após a análise e aprovação do crédito e o cumprimento das condições exigidas pelo banco

Em algumas operações, o instrumento de financiamento também formaliza a compra e venda e envolve o vendedor como parte interveniente. Por isso, não se deve presumir que toda aquisição terá necessariamente dois documentos completamente separados.

O importante é identificar quais obrigações estão previstas em cada instrumento e guardar as cópias assinadas. Quando o contrato de financiamento precisar ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador também deve conferir as orientações da instituição financeira sobre esse procedimento.

E se os dois contratos apresentarem informações diferentes?

Os documentos tratam de obrigações relacionadas, mas não idênticas. Se houver divergência sobre o preço, o saldo a financiar, o prazo de entrega ou as condições de pagamento, o comprador deve solicitar esclarecimentos à parte responsável e pedir que eventuais erros sejam corrigidos formalmente.

Por exemplo, o contrato de compra e venda pode estabelecer o preço do imóvel e a forma de pagamento, enquanto o contrato bancário define o valor do crédito concedido e as condições para quitá-lo. Se o valor financiado não corresponder ao previsto na negociação, é importante entender a diferença antes de prosseguir.

O mesmo vale para os prazos: a data de entrega do imóvel deve ser verificada no contrato de compra e venda, enquanto o prazo de pagamento da dívida é estabelecido no contrato de financiamento. Um não substitui o outro.

O que conferir antes de assinar?

Antes de formalizar a compra e o financiamento, confira os seguintes pontos:

• A identificação do comprador e das empresas envolvidas está correta?
• O preço total e as condições de pagamento correspondem à proposta?
• O contrato de compra e venda informa as características do imóvel e o prazo de entrega?
• Os índices de correção e as penalidades estão descritos de forma clara?
• O contrato bancário informa o valor financiado, a taxa de juros, o CET e o prazo?
• A garantia do financiamento e as consequências de eventual inadimplência estão claras?
• Você recebeu uma cópia de cada documento assinado?