Quando una coppia decide di separarsi, la gestione degli aspetti patrimoniali rappresenta uno degli snodi più complessi dell’intero percorso. Tra i vari nodi da sciogliere, la presenza di un mutuo cointestato stipulato per l’acquisto dell’abitazione familiare costituisce spesso la fonte principale di dubbi, discussioni e possibili insidie finanziarie. Molte famiglie ritengono erroneamente che l’atto di separazione o le decisioni prese davanti al giudice bastino a modificare gli impegni presi in precedenza con la banca. La realtà giuridica e creditizia è ben diversa e richiede una pianificazione rigorosa per evitare spiacevoli sorprese negli anni a venire.

Capire come muoversi tra vincoli bancari, regole sul credito e impatti sul portafoglio della famiglia diventa fondamentale per tutelare la propria serenità economica.

Mutuo cointestato: la responsabilità solidale verso la banca

Il punto di partenza da tenere sempre a mente è che per la banca il contratto originario rimane del tutto valido, a prescindere dalle decisioni personali della coppia. Ai sensi dell’articolo 1292 del Codice Civile, il mutuo cointestato crea un’obbligazione solidale tra i due firmatari. Questo principio implica che ciascun coniuge rimane responsabile per l’intero debito residuo di fronte all’istituto di credito, e non soltanto per la propria metà formale.

Nemmeno la sentenza di separazione o l’eventuale provvedimento con cui il giudice assegna il diritto di abitazione nella casa a uno dei due coniugi (di norma il genitore collocatario dei figli minori) cancella questo vincolo con la banca. Se l’accordo interno stabilisce che sia un solo ex partner a versare la rata mensile, ma questi per qualsiasi motivo smette di pagare, la banca ha il pieno diritto di rivalersi sull’altro cointestatario pretendendo il saldo integrale della rata scaduta.

In caso di mancato versamento, le conseguenze creditizie ricadono inevitabilmente su entrambe le parti: l’istituto di credito può avviare le procedure di recupero coattivo e segnalare entrambi i nominativi nelle banche dati dei cattivi pagatori. Tale segnalazione compromette la reputazione creditizia e rende estremamente difficile ottenere nuovi finanziamenti o prestiti in futuro.

Le strade percorribili per gestire il mutuo cointestato

Di fronte a un mutuo cointestato durante la fase di separazione, le famiglie hanno a disposizione diverse opzioni operative. La scelta della soluzione ideale dipende dalla sostenibilità reddituale dei singoli ex coniugi, dal valore di mercato dell’immobile e dalla disponibilità dell’istituto bancario a modificare il contratto originario.

Il mantenimento della cointestazione originaria

Rappresenta la strada apparentemente più semplice, usata spesso quando la scadenza del finanziamento è ormai vicina o quando i rapporti tra gli ex coniugi rimangono collaborativi. I due ex partner continuano a pagare le rate secondo le quote pattuite. Tuttavia, questa scelta lascia aperto il rischio di insolvenza dell’altro e mantiene occupata la capacità creditizia di entrambi, ostacolando l’accesso a nuovi mutui per l’acquisto di una nuova casa.

L’accollo del finanziamento a carico di un solo coniuge

Se uno dei due ex coniugi intende rimanere nella casa rilevando la quota di proprietà dell’altro, si può procedere con l’accollo del debito residuo. In questo scenario occorre distinguere chiaramente tra due fattispecie:

• accollo interno. Risulta da un patto inserito nell’accordo di separazione. Un coniuge si impegna a pagare le rate, spesso a titolo di adempimento dell’obbligo di mantenimento per i figli, come riconosciuto anche dalla giurisprudenza di legittimità (Corte di Cassazione, sentenza n. 20139/2013). Tuttavia, la banca rimane estranea a questo patto. Di conseguenza, verso l’istituto di credito entrambi restano debitori e il coniuge uscente non viene liberato dalle sue responsabilità;
• accollo esterno o liberatorio. La banca entra nell’operazione e analizza la situazione reddituale del coniuge che vuole farsi carico dell’intero debito. Se l’esito della valutazione di merito creditizio è positivo, la banca rilascia la liberazione formale. Solo in questo modo il coniuge uscente viene totalmente sollevato da ogni vincolo contrattuale per il mutuo cointestato.

La vendita della casa a terzi ed estinzione del debito

La cessione dell’immobile sul mercato rappresenta frequentemente la soluzione più lineare e risolutiva. Attraverso il ricavato della compravendita si provvede all’estinzione anticipata del mutuo cointestato direttamente in sede di rogito notarile. L’eventuale somma rimanente viene poi suddivisa tra le parti in proporzione alle rispettive quote di titolarità dell’immobile o secondo quanto stabilito nelle intese di separazione.

Surroga o rifinanziamento con una nuova banca

Se la banca originaria non concede la liberazione per l’accollo, il coniuge che desidera riscattare la casa può richiedere a un altro istituto di credito un nuovo mutuo monointestato. Le somme ottenute servono ad estinguere interamente il vecchio mutuo cointestato, consentendo la contestuale chiusura del vecchio contratto e la liberazione dell’ex partner.

I dettagli fiscali da non sottovalutare: prassi e circolari

Oltre ai profili di natura finanziaria e bancaria, la riorganizzazione della casa e del relativo finanziamento comporta rilevanti implicazioni di natura tributaria. Una corretta pianificazione all’interno degli accordi di separazione consente di evitare pesanti sanzioni o la perdita di preziose agevolazioni.

Detrazione degli interessi passivi e limiti di reddito

La normativa stabilisce che la detrazione fiscale del 19% sugli interessi passivi spetta al soggetto che sostiene concretamente l’onere finanziario. Nel contesto di un mutuo cointestato, se a seguito della separazione un solo coniuge rileva l’immobile e si accolla il pagamento dell’intera rata tramite accollo interno, ha la possibilità di detrarre il 100% degli interessi passivi.

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 20/E del 13 maggio 2011, ha chiarito che per beneficiare dell’intera detrazione senza contestazioni sono indispensabili due precisi requisiti documentali:

• l’impegno all’accollo deve risultare espressamente da un atto pubblico o da una scrittura privata autenticata (come il verbale o il decreto di separazione);
• le ricevute di versamento degli interessi devono essere integrate da un’attestazione che certifichi che l’onere economico è stato sostenuto interamente dal coniuge diventato proprietario esclusivo.

Sul fronte dei tetti alle detrazioni, l’articolo 16-ter del Tuir (introdotto dalla Legge di Bilancio 2025) e la successiva circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 6/E del 29 maggio 2025 hanno fissato limiti complessivi agli oneri detraibili per i redditi superiori a 75.000 euro. È fondamentale sottolineare che la norma esclude espressamente da questo tetto gli interessi passivi per i mutui sull’abitazione principale stipulati entro il 31 dicembre 2024. Chi detiene un mutuo cointestato acceso negli anni passati conserva quindi il diritto alla detrazione piena senza subire tagli legati al reddito.

Tassazione della plusvalenza in caso di rivendita

Particolare attenzione va prestata nell’ipotesi in cui un coniuge acquisisca la quota di proprietà dell’ex partner in sede di separazione per poi rivendere l’intero fabbricato sul mercato. Con la risposta a interpello n. 153/2025, l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che la cessione della quota tra ex coniugi è qualificata come un atto a titolo oneroso, poiché trova causa nello scambio con la rinuncia ad altre pretese patrimoniali.

Di conseguenza, per la quota di immobile appena ricevuta inizia a decorrere un nuovo quinquennio ai fini della verifica della plusvalenza immobiliare prevista dall’articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir. Se l’abitazione viene venduta prima che siano trascorsi cinque anni da tale trasferimento, la plusvalenza calcolata su quella specifica quota (secondo i criteri dell’articolo 68 del Tuir) sarà soggetta a tassazione Irpef ordinaria o ad imposta sostitutiva del 26%. La quota posseduta fin dall’origine, se acquistata oltre 5 anni prima, rimane invece del tutto esente da imposte.

La stessa norma, però, prevede un’importante eccezione: la plusvalenza non è tassata, anche se la vendita avviene entro cinque anni, quando per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la cessione l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. È il caso più frequente quando si vende la casa familiare: se l’ex coniuge che ha rilevato la quota, o i figli, vi hanno abitato per la maggior parte del tempo, l’imposta non è dovuta. La verifica va comunque fatta caso per caso, calcolando con precisione i periodi di effettiva residenza.

Regime delle imposte indirette e IMU

Gli atti di trasferimento immobiliare stipulati direttamente all’interno dell’accordo di separazione o divorzio godono dell’esenzione dalle imposte di registro, bollo, ipotecarie e catastali ai sensi dell’articolo 19 della Legge n. 74/1987. Tuttavia, come chiarito dal Fisco, tale esenzione riguarda solo le imposte indirette legate all’atto e non si estende all’eventuale plusvalenza Irpef da rivendita.

Per quanto riguarda l’IMU, quando la casa viene assegnata dal giudice al coniuge affidatario dei figli, quest’ultimo acquisisce un diritto personale di godimento che lo rende l’unico soggetto passivo ai fini dell’imposta. Il coniuge assegnatario potrà quindi beneficiare della completa esenzione IMU prevista per l’abitazione principale, svincolando l’altro proprietario non residente da ogni obbligo di versamento.

Nel panorama dell’Unione Europea, i Paesi baltici si sono ritagliati da anni un ruolo di prim’ordine nell’attrazione di capitali esteri, grazie a burocrazie digitalizzate, ambienti favorevoli al business e regimi d’imposta competitivi. In questo contesto, l’ipotesi di fondare o gestire una società in Lituania rappresenta una scelta sempre più al centro delle valutazioni di startup, imprese innovative ed e-commerce. Tuttavia, per un founder o un professionista che sceglie di mantenere la propria residenza fiscale in Italia, i vantaggi normativi offerti dall’ordinamento lituano devono fare i conti con un quadro legislativo nazionale estremamente stringente.

Comprendere come funziona la tassazione d’impresa a Vilnius e quali siano i reali obblighi verso il Fisco italiano è il primo passo per evitare che un’operazione di pianificazione aziendale si trasformi in un contenzioso tributario di proporzioni onerose.

Aprire una società in Lituania: come funziona la tassazione

La forma societaria di gran lunga più utilizzata dagli operatori internazionali è la UAB (Uždaroji akcinė bendrovė), assimilabile alla nostra Società a Responsabilità Limitata (S.r.l.). La costituzione appare snella ed economica: il capitale sociale minimo richiesto è fissato a 1.000 euro, di cui soltanto un quarto (250 euro) dev’essere versato al momento della registrazione iniziale, mentre il saldo può essere completato nell’arco dei dodici mesi successivi.

In termini di prelievo sui redditi d’impresa, il sistema lituano articola la tassazione su diversi scaglioni a seconda della dimensione aziendale e dell’anzianità di costituzione:

• aliquota ordinaria. La tassazione standard sui profitti aziendali è impostata al 17%, un livello ampiamente inferiore rispetto alla media delle nazioni dell’Europa occidentale;
• regime per le piccole imprese. Le realtà con un fatturato annuo non superiore alla soglia dei 300.000 euro beneficeranno di un’aliquota ridotta al 7%. Per accedere a questo canale agevolato, l’entità non deve però essere parte o filiale controllata di un gruppo societario più ampio;
• esenzione per le startup. Le nuove micro-attività di piccola dimensione che rispettano i medesimi limiti dimensionali godono di un’aliquota azzerata allo 0% per i primi due esercizi d’imposta, prima di passare al regime agevolato ordinario;
• Zone Economiche Franche (ZEF). Nei distretti industriali e logistici ad hoc (come Klaipėda o Kaunas), la legislazione prevede l’esenzione totale dalle imposte sui redditi per dieci anni, seguita da uno sconto del 50% per i successivi sei. Tali benefici richiedono però investimenti strutturati in conto capitale (pari ad almeno un milione di euro o 100.000 euro abbinati a requisiti occupazionali minimi di 20 dipendenti).

Sul fronte dell’Imposta sul Valore Aggiunto, l’aliquota ordinaria standard si attesta al 21%, con una soglia di registrazione Iva obbligatoria stabilita al superamento dei 45.000 euro di ricavi annui.

Il nodo dell’esterovestizione: dove risiede davvero il cervello aziendale?

L’errore più comune commesso da chi decide di costituire una società in Lituania consiste nel credere che la semplice iscrizione al registro delle imprese di Vilnius basti ad affrancare i profitti dal prelievo fiscale italiano.

Secondo l’articolo 73 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (Tuir), un’entità giuridica estera viene presunta fiscalmente residente in Italia qualora si verifichi anche una sola delle seguenti condizioni per la maggior parte del periodo d’imposta:

• la sede legale si trova in Italia;
• la sede dell’amministrazione effettiva si trova in Italia;
• l’oggetto principale dell’attività viene esercitato nel territorio dello Stato.

Se un imprenditore italiano apre una UAB senza creare una vera struttura operativa in territorio lituano – ossia senza uffici reali, dipendenti in loco o un organo amministrativo autonomo che prenda decisioni strategiche sul posto – l’Agenzia delle Entrate qualificherà l’operazione come esterovestizione. In caso di contestazione, il Fisco riqualificherà la società come residente in Italia, ricalcolando tutte le imposte dovute (Ires e Irap) secondo le aliquote nazionali, oltre ad applicare sanzioni amministrative e potenziale rilevanza penale per omessa dichiarazione.

Per far sì che l’architettura societaria regga ad un eventuale controllo, è indispensabile dimostrare la cosiddetta sostanza economica (substance): la UAB deve possedere locali reali, contratti operativi stipulati in loco e una governance indipendente sul suolo lituano.

Attenzione alla trappola della normativa CFC (Controlled Foreign Companies)

Anche laddove la società sia dotata di reale operatività locale, esiste un secondo ostacolo normativo spesso sottovalutato: la disciplina sulle società estere controllate (CFC), regolata dall’articolo 167 del Tuir.

La normativa antiriciclaggio ed elusione fiscale italiana prevede che, se un residente in Italia detiene il controllo di un’impresa estera e questa rispetta contemporaneamente due requisiti, scatti la tassazione per trasparenza:

• livello di tassazione effettiva. L’imposta assolta all’estero risulta inferiore alla soglia del 15%;
• prevalenza di redditi passivi. Oltre un terzo dei proventi complessivi deriva da categorie quali dividendi, royalties, plusvalenze finanziarie o prestazioni di servizi infragruppo a basso valore aggiunto.

Questo genera un paradosso fondamentale: le aliquote più basse offerte dal Fisco lituano (lo 0% per le startup nei primi due anni o il 7% per le piccole imprese), che rappresentano l’elemento di maggior attrazione commerciale, collocano la società al di sotto della soglia del 15% di tassazione effettiva. Di conseguenza, se la UAB produce proventi rientranti tra i redditi passivi, i profitti maturati a Vilnius verranno imputati direttamente al socio residente in Italia e tassati secondo le aliquote Irpef personali, a prescindere dal fatto che tali utili vengano poi effettivamente distribuiti o reinvestiti all’estero.

Tassazione dei dividendi e adempimenti per il socio in Italia

Quando la società in Lituania produce utili e decide di distribuirli al proprio socio persona fisica residente in Italia, la gestione del flusso finanziario segue quanto stabilito dalla Convenzione bilaterale contro le doppie imposizioni siglata tra i due Paesi (Legge n. 31/1999).

Il meccanismo di prelievo si articola su due livelli distinti.

Trattenuta alla fonte in Lituania

L’articolo 10 della Convenzione prevede che lo Stato d’origine possa applicare una ritenuta sui dividendi in uscita. Per i soci persone fisiche, la trattenuta massima consentita è pari al 15% dell’importo lordo. Qualora il socio fosse invece una società di capitali italiana detentrice di almeno il 10% delle quote, la ritenuta convenzionale si ridurrebbe al 5%.

Imposizione sostitutiva in Italia

In Italia, la persona fisica percipiente è soggetta al principio della tassazione su scala mondiale (worldwide taxation). I dividendi esteri sono assoggettati a un’imposta sostitutiva del 26%.

La modalità di calcolo varia in funzione dell’incasso:

• se il dividendo viene incassato tramite una banca o un istituto di pagamento residente, il prelievo del 26% si applica sul cosiddetto netto frontiera (ossia la somma al netto del 15% già trattenuto dal Fisco lituano);
• se i fondi vengono accreditati direttamente su un conto estero, il contribuente dovrà liquidare il 26% in sede di dichiarazione dei redditi calcolandolo sull’ammontare lordo originale, senza poter recuperare la ritenuta estera qualora non si applichino specifici crediti d’imposta.

Obbligo di monitoraggio fiscale (Quadro RW)

Il possesso di quote di partecipazione in una società estera impone al residente italiano la compilazione del Quadro RW nella propria dichiarazione dei redditi annuale. L’omessa o incompleta indicazione delle partecipazioni detenute all’estero comporta sanzioni pecuniarie proporzionali al valore della quota non dichiarata.

Compensi amministratore e costi del lavoro

Un ulteriore aspetto riguarda la retribuzione di chi ricopre la carica di amministratore all’interno della UAB.

Se l’amministratore residente in Italia percepisce un compenso dalla UAB, tali somme devono essere incluse nella dichiarazione dei redditi italiana sotto la voce dei redditi assimilati a lavoro dipendente. Per evitare la doppia imposizione integrale, il contribuente potrà scomputare dall’Irpef italiana le imposte già pagate a titolo definitivo in Lituania tramite il meccanismo del credito d’imposta.