Na compra de um imóvel, cada participante tem uma função e responsabilidades específicas. A incorporadora organiza a operação imobiliária, a construtora executa a obra, a imobiliária ou o corretor intermedeia a venda e o banco cuida do financiamento. 

Entender o papel de cada um ajuda o comprador a saber a quem recorrer em caso de dúvidas ou problemas.

A MRV, maior construtora da América Latina, explica em seu blog institucional que essas funções são distintas: enquanto a incorporadora organiza o empreendimento e contrata os serviços necessários para viabilizá-lo, a construtora é responsável pela execução física da obra. A identificação das empresas e das obrigações previstas nos contratos ajuda o comprador a entender a quem recorrer em caso de dúvidas ou problemas.

Na compra de um apartamento da MRV, por exemplo, o consumidor deve identificar no contrato quem figura como vendedor ou incorporador, quem assume as obrigações relativas à construção e quais condições são estabelecidas para o pagamento. 

Os nomes e as funções indicados nos documentos são mais importantes do que presumir que todos os envolvidos respondem por qualquer problema.

Qual é a função de cada participante na compra do imóvel?

Incorporadora: organizar a operação imobiliária

A incorporadora é responsável por estruturar a incorporação imobiliária, que envolve organizar a construção de unidades destinadas à venda e formalizar a operação conforme a legislação. Entre suas atribuições estão providenciar o registro da incorporação e assumir as obrigações que lhe cabem na comercialização e na entrega do imóvel.

A Lei nº 4.591/1964 define o papel do incorporador e estabelece que a incorporação deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis antes da negociação das futuras unidades nos termos previstos na lei. 

A legislação também trata das responsabilidades relacionadas ao prazo, ao preço e às condições de entrega.

Quando procurar a incorporadora?

• Quando houver dúvidas sobre o registro da incorporação ou a documentação da compra.
• Quando o preço, as condições comerciais ou o prazo de entrega divergirem do contrato.
• Quando houver questionamentos sobre obrigações assumidas no contrato de compra e venda.

A incorporadora e a construtora podem ser a mesma pessoa jurídica, mas também podem ser empresas diferentes. Por isso, é importante verificar quem aparece nos documentos como responsável por cada obrigação.

Construtora: executar a obra

A construtora é responsável pela execução dos serviços de construção que assume contratualmente. Isso envolve realizar a obra de acordo com os projetos, as especificações técnicas e as obrigações aplicáveis.

Se o imóvel apresentar problemas construtivos, como infiltrações ou falhas de acabamento, o comprador pode acionar o canal de assistência técnica indicado nos documentos de entrega. A identificação da empresa responsável pela obra e das obrigações de cada participante ajuda a direcionar o pedido.

A separação entre incorporadora e construtora, porém, não significa que a primeira esteja automaticamente isenta de responsabilidade por problemas da obra. A análise depende dos contratos, da atuação de cada parte e das normas legais aplicáveis. A própria Lei de Incorporações prevê responsabilidades do incorporador e do construtor, conforme a situação.

Quando procurar a construtora?

• Para solicitar assistência técnica por possíveis defeitos construtivos.
• Para esclarecer dúvidas sobre a execução da obra e as especificações técnicas.
• Para acompanhar o atendimento de uma solicitação relacionada à construção, conforme os canais previstos no contrato.

Imobiliária e corretor: intermediar a negociação

A imobiliária e o corretor de imóveis aproximam compradores e vendedores, apresentam unidades, fornecem informações sobre a oferta e auxiliam na negociação. O trabalho pode incluir visitas, esclarecimento de dúvidas comerciais e encaminhamento de propostas.

O serviço de intermediação não significa que a imobiliária seja responsável pela execução da obra ou pela concessão do financiamento. A responsabilidade por atraso na entrega ou defeitos construtivos não é automaticamente transferida ao corretor apenas porque ele intermediou a venda. 

O comprador também deve conferir se existe cobrança de corretagem, qual é o valor, quem receberá o pagamento e quais condições foram estabelecidas. 

Quando procurar a imobiliária ou o corretor?

• Para esclarecer informações apresentadas durante a venda.
• Para solicitar cópia da proposta ou dos documentos usados na negociação.
• Para tirar dúvidas sobre a comissão de corretagem e a intermediação.

Se a divergência envolver uma promessa feita durante a venda, guarde anúncios, mensagens e propostas. Essas evidências podem ajudar a verificar o que foi informado e por quem.

Banco: analisar e conceder o financiamento

O banco ou outra instituição financeira é responsável pela análise do pedido de crédito e, se aprovado, pela formalização do financiamento imobiliário. As condições do empréstimo — como juros, prazo, sistema de amortização, seguros e encargos — devem estar descritas no contrato de financiamento.

A aprovação não é automática: a instituição avalia a proposta de acordo com seus critérios e as regras aplicáveis. A avaliação do imóvel para fins de financiamento também integra os procedimentos da operação de crédito. O Banco Central orienta o consumidor a conferir as condições financeiras e os custos envolvidos antes de contratar.

Quando procurar o banco?

• Para saber o andamento da análise de crédito.
• Para esclarecer dúvidas sobre juros, parcelas, saldo devedor, seguros e tarifas.
• Para verificar as condições de liberação do financiamento e as obrigações após a assinatura.
• Para solicitar informações sobre o contrato ou a evolução da dívida.

Uma distinção importante: o banco responde pelas obrigações previstas no contrato de crédito, mas isso não significa que seja responsável pela execução da obra ou pelo prazo de entrega assumido pela incorporadora. 

Quem procurar em cada problema?

Situação	Primeiro contato recomendado
Dúvida sobre registro da incorporação ou documentos da compra	Incorporadora ou vendedor indicado no contrato
Divergência no preço ou nas condições de venda	Parte responsável pela oferta e pelo contrato de compra e venda
Atraso na entrega do imóvel	Incorporadora ou vendedor responsável pela entrega, conforme o contrato
Defeito construtivo ou pedido de assistência técnica	Canal de assistência indicado pela construtora ou responsável contratual
Dúvida sobre corretagem ou informação fornecida durante a venda	Imobiliária ou corretor responsável pela intermediação
Crédito não aprovado ou dúvida sobre parcelas e juros do financiamento	Banco ou instituição financeira
Divergência entre documentos, contratos ou responsabilidades	Solicitar esclarecimentos por escrito a cada parte envolvida e, se necessário, buscar orientação jurídica

Essa divisão é um ponto de partida, não uma regra absoluta para todos os casos. Dependendo da situação, mais de um fornecedor pode ter responsabilidade.

Como identificar quem responde pelo seu imóvel?

Antes de assinar, leia o quadro-resumo e o contrato de compra e venda, confira a razão social e o CNPJ das partes e verifique quem assumiu cada obrigação. Se houver um contrato separado de financiamento, analise-o também: ele estabelece compromissos diferentes daqueles assumidos na compra do imóvel.

Se houver um problema, registre a solicitação por escrito, guarde protocolos, documentos, comprovantes de pagamento e mensagens. Se a empresa acionada não resolver a questão ou houver dúvida sobre quem deve responder, o consumidor pode recorrer ao Procon, à Defensoria Pública ou a um advogado especializado em direito imobiliário.

A ABNT NBR 15575, conhecida como Norma de Desempenho, estabelece requisitos e critérios para avaliar o comportamento de edificações habitacionais durante o uso. Em vez de determinar apenas quais materiais devem ser utilizados, a norma define os resultados que os sistemas da construção precisam alcançar em condições previstas de utilização.

Para quem compra um apartamento novo, isso significa que a avaliação da qualidade não se limita à aparência dos acabamentos. A estrutura, os pisos, as paredes, as coberturas e as instalações hidrossanitárias precisam atender aos requisitos aplicáveis a cada sistema.

A norma abrange aspectos relacionados à segurança, à habitabilidade e à sustentabilidade, incluindo desempenho estrutural, estanqueidade, conforto térmico e acústico, durabilidade e possibilidade de manutenção. Sua aplicação depende do escopo da norma, das características do projeto e da edição aplicável à construção.

A MRV, maior construtora da América Latina, menciona a Norma de Desempenho em seus documentos institucionais. Nas Condições Gerais de Fornecimento, a empresa estabelece que fornecedores e prestadores contratados devem cumprir as normas técnicas e legais aplicáveis, incluindo a ABNT NBR 15575. 

Quais são os principais requisitos da NBR 15575?

A norma reúne critérios técnicos que ajudam a avaliar como diferentes partes de um imóvel devem funcionar. Para o comprador, os principais conceitos podem ser entendidos da seguinte forma.

Segurança e desempenho estrutural

A estrutura precisa atender aos critérios de segurança e estabilidade estabelecidos para a edificação. Isso envolve elementos como pilares, vigas e lajes, conforme o sistema construtivo adotado.

A MRV monitora parâmetros como a resistência do concreto, o posicionamento das armaduras e a estabilidade estrutural. 

O requisito busca assegurar que a estrutura suporte as solicitações previstas em projeto, considerando as condições de uso e os critérios técnicos aplicáveis. Não é possível confirmar o desempenho estrutural apenas pela aparência do apartamento: essa avaliação depende de documentação técnica, métodos de verificação e, quando necessário, inspeções especializadas.

O morador também deve respeitar as orientações sobre reformas e intervenções. Alterações em elementos estruturais sem avaliação e autorização técnica podem comprometer a segurança do imóvel.

Estanqueidade: proteção contra a água e a umidade

A estanqueidade está relacionada à capacidade dos sistemas da edificação de limitar a entrada ou a passagem indesejada de água, conforme as condições previstas na norma.

Esse requisito envolve situações como exposição à chuva, contato com a umidade do solo e uso de água em ambientes internos. Paredes, fachadas, pisos, coberturas e conexões entre instalações precisam atender aos critérios aplicáveis a cada sistema.

Para o comprador, sinais como infiltrações, manchas persistentes e entrada de água em locais inadequados merecem investigação. Esses indícios, entretanto, não identificam sozinhos a causa do problema. A avaliação técnica deve verificar se há falha construtiva, condição de uso inadequada ou outro fator.

Conforto térmico

O desempenho térmico diz respeito às condições de temperatura que a edificação deve proporcionar em função do projeto, dos materiais, do clima e das condições de exposição consideradas.

Paredes, coberturas, aberturas e outras características construtivas influenciam a troca de calor entre os ambientes internos e o exterior. A norma estabelece critérios para avaliar esse comportamento, considerando os métodos e parâmetros aplicáveis.

Isso não significa que o apartamento manterá uma temperatura fixa durante todo o ano ou dispensará equipamentos de climatização em qualquer situação. O desempenho depende de condições específicas, e a avaliação deve considerar os critérios técnicos previstos para o imóvel.

Conforto acústico

O desempenho acústico está relacionado à capacidade dos sistemas construtivos de limitar a transmissão de sons, de acordo com os requisitos aplicáveis.

A norma contempla critérios para diferentes situações, como a passagem de ruído entre unidades, a contribuição de fachadas para o isolamento sonoro e os ruídos produzidos por equipamentos prediais.

A MRV, por exemplo, adota paredes de concreto em larga escala. A continuidade das vedações contribui para reduzir juntas e descontinuidades que favorecem a transmissão de ruídos entre ambientes.

Para o morador, esse desempenho influencia a percepção dos sons provenientes de apartamentos vizinhos, áreas externas e instalações do edifício. O atendimento aos requisitos não significa silêncio absoluto: a norma estabelece parâmetros técnicos, e não a eliminação de todos os ruídos.

Durabilidade e possibilidade de manutenção

A durabilidade é a capacidade dos sistemas e componentes de manter o desempenho previsto ao longo do tempo, considerando as condições de exposição, o uso e a manutenção adequada.

A norma também considera a manutenibilidade, ou seja, a possibilidade de realizar inspeções e intervenções necessárias para conservar os sistemas da edificação.

Isso significa que a qualidade da construção não depende apenas da entrega inicial. O desempenho ao longo dos anos também está relacionado à conservação dos componentes, ao uso adequado e ao cumprimento das orientações de manutenção.

O que é Vida Útil de Projeto (VUP)?

A Vida Útil de Projeto (VUP) é o período estimado em que um sistema da edificação deve atender aos requisitos de desempenho para os quais foi projetado, considerando condições de uso, exposição e manutenção previstas.

A VUP não corresponde à data em que um componente necessariamente deixará de funcionar. Também não deve ser confundida com o prazo de garantia do imóvel.

Os períodos de referência variam conforme o sistema construtivo e os critérios aplicáveis. Por isso, não existe um único prazo que possa ser atribuído indistintamente à estrutura, aos pisos, às instalações e aos demais componentes.

Para entender a VUP de um apartamento, o proprietário deve consultar a documentação técnica e o manual de uso, operação e manutenção. Esses documentos apresentam orientações relevantes para conservar os sistemas e realizar as intervenções previstas.

A manutenção é parte importante dessa equação: a vida útil efetiva pode ser afetada por condições de utilização, exposição e conservação diferentes daquelas consideradas no projeto.

A NBR 15575 garante que o apartamento nunca terá defeitos?

Não. A Norma de Desempenho estabelece requisitos e critérios técnicos, mas não representa uma promessa de que o imóvel estará livre de qualquer ocorrência durante toda a sua vida útil.

O atendimento à norma deve ser avaliado conforme os sistemas, os requisitos e as condições aplicáveis. Se aparecer uma fissura, uma infiltração ou outro problema, a existência da ocorrência não basta, isoladamente, para determinar se houve descumprimento da norma ou quem é responsável pela correção.

A investigação deve considerar a origem do problema, as características do sistema, a documentação da construção, as condições de uso e os procedimentos de manutenção. Quando necessário, uma avaliação de profissional habilitado pode esclarecer se o desempenho esperado foi comprometido.

Como o comprador pode verificar o desempenho do imóvel?

O comprador pode começar pela documentação fornecida na entrega das chaves, incluindo o manual do proprietário e as orientações de uso e manutenção. Esses materiais ajudam a compreender as condições previstas para os sistemas e os cuidados necessários para conservar o apartamento.

Durante a vistoria, também é possível verificar aspectos aparentes, como o funcionamento de portas e janelas, a presença de sinais de umidade e as condições dos acabamentos. Esses procedimentos são úteis, mas não substituem ensaios ou avaliações técnicas quando o requisito depende de medição específica.

A MRV utiliza a metodologia BIM (Building Information Modeling) na gestão de projetos, com informações técnicas e arquitetônicas em formato digital e está posicionada para incluir esse tipo de análise preditiva em seu fluxo de qualidade.

Se houver sinais de falha ou dúvida sobre o desempenho de algum sistema, o morador pode documentar a ocorrência e procurar a assistência técnica da construtora. A análise deve identificar a causa e considerar os critérios aplicáveis ao caso.