
Há margem para pagar menos ao banco todos os meses, mesmo com as taxas de juro a subir. Basta mexer em quatro ou cinco pontos do contrato do crédito à habitação e conseguir poupar dezenas de euros por mês sem mudar de casa nem de banco.
A conversa com o banco ganha hoje particular urgência. Na quinta-feira, a Euribor a 12 meses subiu para 3,308%, mais de um ponto acima dos 2,175% de há um ano. Num crédito de 150 mil euros a 30 anos com spread de 1% e revisão anual no próximo mês, a prestação de novembro deverá subir 89 euros, para 736,6 euros.
O Banco Central Europeu também não trouxe alívio. No mesmo dia, manteve a taxa de depósito nos 2,5%, e os mercados atribuem agora uma probabilidade de cerca de 82% a uma subida em dezembro.
As taxas Euribor não dependem das famílias, mas o spread, os seguros, o prazo e o capital em dívida podem ser mexidos. O Dia Mundial da Poupança, que se assinala este sábado, é um bom pretexto para começar.
Nas contas seguintes, o ponto de partida é um crédito de 150 mil euros a 30 anos, indexado à Euribor a 12 meses tendo por base a média da taxa deste mês, acrescido de um spread de 1%. Tem uma prestação de 736,6 euros.
1) Renegociar o spread no seu banco
A primeira conversa é com o banco onde tem o crédito à habitação. Pode pedir a alteração do spread, do indexante, do regime de taxa (variável, mista ou fixa), do prazo ou da modalidade de reembolso. Para avançar, o banco tem de concordar, mas pode recusar ou fazer uma contraproposta. Não pode, no entanto, cobrar comissão pela renegociação nem obrigar à compra de outros produtos.
Muitas famílias têm usado este caminho. Em 2025 houve 49.795 renegociações de crédito à habitação, num montante superior a 5,1 mil milhões de euros, menos 26,4% do que no ano anterior. Em 2024, segundo o Banco de Portugal, 54,5% das renegociações mudaram só o spread.
De acordo com dados recolhidos pelo ECO junto dos dez principais bancos a operar no crédito à habitação, o spread mínimo praticado ronda os 0,7%. Há um ano, essa fasquia estava nos 0,75%. Se o seu contrato apresentar um spread acima deste valor, é uma boa ideia para pedir uma renegociação junto do banco.
Baixar o spread de 1% para 0,7% (patamar mínimo do preçário de muitos bancos) faz descer a prestação em cerca de 3,5% para 716,52 euros, num crédito com as condições referidas anteriormente. São menos cerca de 26 euros por mês a menos, 313 euros por ano e cerca de 9.400 euros até ao fim do contrato.
Nota: Se está a aceder através das apps, carregue aqui para abrir a tabela.
Dica: Antes de ligar ao gestor, junte seis dados: capital em dívida, prazo que falta, spread, indexante e data da próxima revisão, custo dos seguros e condições exigidas para manter as bonificações do spread.
2) Mudar o indexante e pedir nova avaliação da casa
Há dois pedidos que raramente entram na conversa com o banco e que podem baixar a prestação sem mexer no capital. O primeiro é trocar o indexante por outro de prazo mais curto e o segundo é pedir uma nova avaliação do imóvel para tentar um spread mais baixo.
Na quinta-feira, a Euribor a 12 meses fixou-se nos 3,308% contra 2,973% da taxa a seis meses. Passar para o prazo de seis meses reduz o indexante em cerca de 0,33 pontos percentuais. No exemplo (prestação de 736,60 euros), a mensalidade cairia para cerca de 707,51 euros, menos 29 euros por mês e perto de 350 por ano. Mas nem tudo são ganhos.
Esta poupança tem contrapartidas, desde logo porque a prestação do crédito à habitação passa a ser revista duas vezes por ano em vez de uma, e uma subida do BCE chega mais depressa ao orçamento. Os mercados atribuem cerca de 82% de probabilidade a um aumento em dezembro. A diferença entre os dois indexantes reflete em parte essas expectativas.
A reavaliação funciona por outra via. O spread depende, em regra, do peso da dívida no valor da casa. Quem comprou há alguns anos deve hoje menos ao banco, e a casa pode valer mais. Imagine uma dívida de 150 mil euros sobre um imóvel avaliado em 200 mil (75%). Se a casa passar a valer 250 mil, o peso desce para 60%, o que pode encaixar o cliente num escalão de risco mais baixo, ou seja, num nível de spread mais favorável.
Aqui há custos concretos. A avaliação é paga pelo cliente e o valor varia de banco para banco. Se a casa tiver desvalorizado, o resultado pode ser inútil ou até contraproducente, e não há garantia de que o banco reveja o spread. Convém pedir, antes de avançar, confirmar com o gestor de qual é o escalão de spread aplicável e a partir de que percentagem desce.
Dica: Faça as duas contas antes de decidir. Peça ao banco uma simulação com a Euribor a seis meses e a data da próxima revisão. Pergunte também que rácio entre dívida e valor da casa dá direito a um spread inferior e quanto custa a avaliação. Só avance se a poupança anual cobrir esse custo em menos de dois anos.
3) Pedir propostas à concorrência e transferir o crédito
Uma proposta de outro banco é o melhor argumento para levar ao seu para baixar a prestação da casa. Pode transferir o crédito quando quiser, desde que avise o banco com dez dias úteis de antecedência. O banco de origem tem depois dez dias úteis para enviar ao novo banco os dados do empréstimo.
Segundo o preçário dos cinco maiores bancos, o spread mínimo anunciado para taxa variável vai de 0,65% a 0,85%. Mas para lá chegar é preciso contratar outros produtos. Sem eles, o spread base sobe para valores entre 1,25% e 1,90%.
Também há campanhas em curso para ganhar clientes a outros bancos. O Millennium bcp, por exemplo, não cobra os juros do spread nos primeiros dois anos e isenta de comissões iniciais as transferências aprovadas até 31 de dezembro. O Santander anuncia um spread promocional de 0,50% nos primeiros três anos. Em todos os casos, é preciso fazer as contas aos produtos exigidos: cartão de crédito, conta-pacote e seguros de proteção.
Mudar de banco também tem custos: comissão de reembolso antecipado, avaliação do imóvel, novo contrato, registos e imposto do selo. Alguns bancos pagam parte destas despesas, outros não, e por isso é sempre necessário fazer as contas todas.
Dica: Peça a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) a dois bancos onde não tem o crédito. Compare a TAEG e o montante total imputado ao consumidor (MTIC), e não só o spread. Depois leve a melhor proposta ao seu banco com uma pergunta concreta: consegue igualar estas condições?
4) Tirar o seguro de vida do banco
O seguro de vida associado ao crédito tem uma particularidade. O prémio sobe quase todos os anos, mesmo com a dívida a descer todos os meses, porque o cálculo pesa a idade dos segurados mais do que a redução do capital. Quem tem 50 anos pode pagar mais do que pagava aos 40, apesar de dever menos ao banco.
O banco não pode obrigar o cliente a contratar o seguro na seguradora do grupo. O cliente pode escolher outra, desde que as coberturas cumpram os requisitos mínimos, e pode mudar durante o contrato. Várias seguradoras e mediadores anunciam reduções de “até 60%” no prémio quando o seguro é feito fora do banco.
O ponto sensível para mudar de seguradora é o spread. Alguns bancos oferecem um spread mais baixo a quem tem o seguro com eles. A troca só compensa se a poupança no seguro for maior do que o eventual agravamento da taxa. Quanto mais velhos forem os titulares, mais provável é que compense.
Além disso, é importante ter em atenção que uma nova apólice implica um novo questionário de saúde. Quem superou uma doença grave está protegido pelo direito ao esquecimento, que impede o agravamento do prémio ou a exclusão de garantias nos seguros do crédito à habitação. O mesmo exercício pode ser feito com o seguro multirriscos.
Dica: Peça duas cotações com as mesmas coberturas e a projeção dos prémios até ao fim do crédito. Confirme que o banco fica como beneficiário irrevogável. Peça ao banco, por escrito, a garantia de que o spread se mantém. Avise a seguradora antiga por carta com 30 dias de antecedência face ao vencimento e cancele o débito direto antigo.
5) Amortizar com as poupanças paradas
Reduzir a dívida é a forma mais direta de baixar a prestação, mas também é a que pede mais dinheiro de uma vez. Com os novos depósitos a pagarem, em média 1,63% e o crédito do exemplo a custar 4,3%, o dinheiro parado no banco rende menos do que a dívida custa.
Com uma amortização de 10 mil euros, a prestação do crédito à habitação dado como exemplo desce de 736,6 euros para 687,5 euros, menos 49,1 euros por mês. São quase 590 euros por ano e cerca de 17.700 euros a menos em juros até ao fim do contrato. Como o capital em dívida diminui, o seguro de vida também fica mais barato.
Com o fim da isenção da comissão de reembolso antecipado nos contratos de taxa variável a 31 de dezembro de 2025, a comissão voltou a estar limitada a 0,5% do capital amortizado na taxa variável e a 2% na taxa fixa. Numa amortização de 10 mil euros, são 50 ou 200 euros.
Dica: Guarde sempre um fundo de emergência equivalente a vários meses de despesas antes de amortizar. Dinheiro entregue ao banco não volta à conta.
6) Alargar o prazo, com a calculadora à mão
Esticar o prazo dá folga imediata, mas sai caro a longo prazo. No exemplo apresentado, passar de 30 para 35 anos baixa a prestação para 685,5 euros, são menos 51,1 euros por mês (-6,9%). O custo são mais de 22.700 euros a mais em juros até ao fim do contrato.
A idade conta também para esta solução. Desde 1 de agosto, a recomendação do Banco de Portugal fixa um prazo máximo de 40 anos para mutuários até 35 anos e de 35 anos acima dessa idade.
Esta regra aplica-se a contratos novos. Na prática, a maioria dos bancos exige que o crédito termine até aos 70 ou 75 anos do titular mais velho.
Dica: Peça ao banco duas simulações, uma com o prazo atual e outra com o prazo alargado, e compare o total de juros, não só a prestação.
Às vezes, perder uma décima de bonificação no spread sai mais barato do que manter um cartão que ninguém usa.
Com a Euribor a subir e um aumento dos juros em dezembro como hipótese forte, fixar a taxa durante alguns anos ganha interesse. Em agosto, os novos contratos de habitação própria permanente com taxa fixa tiveram uma taxa média de 3,83%. Ainda assim, a fixação tem custos.
As taxas fixas a 30 anos dos bancos estão bem acima destes valores, e durante o período fixo a comissão de reembolso antecipado pode chegar a 2%. Também deixa de beneficiar de uma eventual descida da Euribor.
Mas a prestação não é o único custo do crédito a considerar. A “Conta-pacote”, cartões e seguros contratados para obter a bonificação do spread também pesam no orçamento. Verifique se ainda usa esses produtos e quanto pagou por eles nos últimos 12 meses. Às vezes, perder uma décima de bonificação no spread sai mais barato do que manter um cartão que ninguém usa.
Juntar várias destas medidas costuma valer mais do que qualquer uma isolada. Uma descida de 0,3 pontos no spread, um seguro de vida mais barato e uma amortização de 10 mil euros num crédito de 150 mil euros a 30 anos podem baixar a prestação em cerca de 74 euros por mês ou 880 euros por ano, sem contar com a poupança no seguro. Para isso basta guardar uma manhã para ir ao banco, levar propostas da concorrência e pedir tudo por escrito.