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Falta de casas, rendas altas e um mercado à procura de soluções
A escassez de oferta, a subida dos preços e das rendas e a perda de poder de compra colocaram a habitação no centro da crise económica e social em Portugal. O descontentamento foi para as ruas nas últimas semanas com manifestações em Lisboa e no Porto, reinvidicando o acesso a uma habitação digna. Protestos com baterias apontadas à dificuldade dos jovens em sair de casa dos pais e o risco de despejo de famílias com menores rendimentos.
Mas como aumentar a oferta de casas a preços compatíveis com os rendimentos das famílias? A resposta está longe de reunir consenso entre os especialistas ouvidos pelo JE, que apontam a insuficiência da construção como uma das principais causas do problema, mas divergem sobre a responsabilidade do Estado, o papel dos proprietários e promotores, a regulação do arrendamento e o recurso a parcerias público-privadas (PPP).
José Cardoso Botelho, chairman da One Mark Properties, considera que a falta de oferta explica a maior parte da crise, já que “durante quinze anos, o país construiu muito menos do que precisava, enquanto a procura crescia”.
O responsável recorda que no último ano foram concluídas cerca de 27.300 habitações novas e outras 3.000 resultantes de reabilitação, números muito distantes das mais de 100 mil casas por ano que, em média, se construíam no início dos anos 2000.
Investimento privado exige previsibilidade
Em Portugal, e segundo o Índice Anual Imobiliário MSCI Portugal, apenas 5% das carteiras imobiliárias dos investidores institucionais estarão alocadas à habitação, uma proporção que contrasta com a de vários mercados europeus (ver gráfico).
Para Cardoso Botelho, a diferença não resulta da falta de capital, mas da ausência de condições que permitam investir com confiança e numa escala significativa. “Este capital não procura rentabilidades extraordinárias; procura previsibilidade”, diz, identificando três obstáculos: a imprevisibilidade dos processos de licenciamento, as alterações frequentes às regras do arrendamento e a falta de confiança na capacidade de resolução atempada dos incumprimentos contratuais.
A dificuldade de produzir habitação a preços moderados também ajuda a explicar a concentração de novos projetos em segmentos de preços mais elevados. Contudo, José Cardoso Botelho rejeita a ideia de que os promotores escolham necessariamente esse segmento por oferecer maior rentabilidade. “Na maior parte dos casos, é empurrado para lá, porque é praticamente o único segmento em que o preço de venda ainda cobre o custo de construir”, sublinha.
Proprietários pedem estabilidade legislativa e confiança
Luís Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), atribui parte significativa da subida das rendas às políticas adotadas “contra os proprietários, que criaram uma enorme desconfiança e os levaram a retirar as casas do mercado”, nos governos de António Costa.
O responsável salienta que o futuro do mercado vai depender da evolução da lei do arrendamento. “Se a mesma for aprovada, espera-se um reforço da confiança dos proprietários. Agora, se por causa das manifestações, alguns partidos recuarem, a situação só se poderá agravar”, salienta. Sinaliza aqui que rejeita o recurso ao arrendamento coercivo como solução para mobilizar casas devolutas.
Para Menezes Leitão, o essencial é criar condições para que os proprietários considerem economicamente vantajoso colocar os imóveis no mercado. “Se agora [o Governo] conseguir que a reforma do arrendamento seja aprovada, cada vez mais proprietários poderão achar que vale a pena voltar a colocar as suas casas no mercado de arrendamento”, afirma.
Com uma habitação pública que representa apenas cerca de 2% do parque habitacional, o presidente dos proprietários considera que “é pouco realista” esperar que a construção pública resolva, por si só, o problema num prazo razoável.
Perante este cenário, coloca no setor privado a responsabilidade para aumentar a oferta, defendendo que o Estado e as autarquias devem evitar medidas que desincentivem o investimento, e por isso não considera necessárias as parcerias público-privadas na habitação. “Os privados têm condições de investir sozinhos em imóveis para arrendamento, bastando que o Estado não os hostilize nesta importante tarefa”, refere.
Inquilinos defendem reforço da habitação pública
Pedro Ventura, presidente da Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL), reconhece a insuficiência da oferta como um dos fatores centrais da crise, mas defende que “a resposta não pode limitar-se à construção privada e à estabilidade das regras para os proprietários”.
O responsável considera provável que as rendas continuem a aumentar em 2027, embora não dê como garantida uma aceleração da subida. “O mais provável é que continue a subir. Que se acentue é bem menos certo”. afirma.
Pedro Ventura defende que o Estado deve também assumir diretamente a promoção e a construção de habitação pública, em vez de depender sobretudo da iniciativa privada. “Se não o fizer, significa que desistiu da sua responsabilidade constitucional”, conclui.
