A impossibilidade de fundos e outros investidores institucionais beneficiarem automaticamente do IVA a 6% na construção está a gerar críticas entre os especialistas do setor imobiliário.
Em causa está quem compra imóveis já concluídos para os colocar no mercado de arrendamento e cujas operações não reúnem os requisitos legais para beneficiarem do incentivo fiscal.
Contudo, a limitação não abrange automaticamente todos os fundos imobiliários: depende da estrutura do investimento e do enquadramento da operação.
Bruna Melo, partner de International Tax and Transaction Services da EY, explica que a taxa reduzida de IVA a 6% na construção cobre dois cenários. “Um é a venda a quem vai viver na casa, com preço até 660.982 euros. O outro é o arrendamento pelo próprio promotor, com renda até 2.300 euros por mês. Valores que serão atualizados para 2027”.
“Fica de fora a venda a investidores que comprem os imóveis para os arrendar a rendas moderadas”, afirma. Como tal, na prática, quem constrói para vender a um investidor paga IVA a 23% e quem constrói para vender a famílias paga a 6%.
“A diferença de tratamento não tem justificação face ao objetivo da medida, que é o de colocar mais casas no mercado a preços moderados”, defende.
E critica o desconhecimento da dinâmica do setor por parte do Governo. “Em tese, o promotor constrói para vender e raramente está alinhado com o modelo de construção para arrendamento, que obriga a deter o imóvel durante anos”, diz.
Por outro lado, os investidores institucionais, como fundos de pensões e fundos de investimento têm outro perfil. “Não querem expor-se ao negócio da promoção imobiliária, com os seus riscos de licenciamento, obra e comercialização. Querem deter imóveis para arrendamento, muitas vezes a longo prazo. Procuram rendimentos estáveis e previsíveis, e por isso compram o ativo já construído, em bloco, e gerem-no de forma profissional”, aponta, realçando que o promotor assume o risco de construir e sai com a venda.
Esta limitação no regime deixa fora dele um conjunto significativo de investidores com capacidade para financiar, gerir e colocar no mercado grandes carteiras de habitação para arrendamento.
“Quando a oferta é escassa e os preços são elevados, dispensar capital de longo prazo e gestão profissional é um contrassenso. A venda a um investidor, de uma só vez, também dá ao promotor a segurança necessária para avançar com o projeto”, sublinha.
Como tal, acredita que este cenário permitiria ainda colocar num único momento um número expressivo de casas no mercado de arrendamento, o que ajudaria a equilibrar as rendas.
Bruna Melo diz que o problema não se esgota nestecaso concreto, pois o regime está repleto de condições e exclusões. “Cada requisito acrescenta risco para quem investe e abre espaço a interpretações diferentes entre contribuintes e AT, criando incerteza e imprevisíbilidade, essenciais para a decisão de investir”. afirma.
Pioridade a quem constrói
Pedro José Santos, coordenador do Departamento Fiscal da RSN Advogados diz que a questão se coloca, sobretudo, quando os fundos, seguradoras ou outros investidores institucionais não intervêm na construção e entram apenas numa fase posterior, adquirindo imóveis já concluídos para os colocar no mercado de arrendamento.
“Aí existe efetivamente uma limitação ao aproveitamento do benefício, mas ela parece-me coerente com a lógica subjacente ao regime, de fazer com que a redução do IVA se traduza, tanto quanto possível, numa diminuição efetiva do custo da habitação para quem compra para habitação própria ou numa redução do custo de produção da habitação que é diretamente colocada no mercado de arrendamento, evitando que o benefício fiscal se dilua numa cadeia de intermediação sem impacto necessário no preço final ou na renda praticada”, explica.
O advogado defende que tal como está estruturado, o benefício deve seguir a criação de habitação e não apenas a circulação do ativo imobiliário e reconhece que se o objetivo é criar nova oferta de habitação, faz mais sentido premiar quem assume o risco de construir do que quem entra apenas depois de o imóvel estar concluído.
“Esta limitação pode ser parcialmente ultrapassada através de estruturas de associação entre promotores e investidores institucionais, permitindo que os fundos participem desde a fase de desenvolvimento e construção dos projetos”, refere.
Clarificação fiscal
Sérgio Fagundes Conceição, associado principal da Antas da Cunha Ecija, alerta para a necessidade de distinguir corretamente as verbas incluídas nos contratos de empreitada, nomeadamente seguros, cauções e fundos de garantia.
“Não existe uma exclusão automática de ‘seguros’ e ‘fundos’ do IVA a 6%; existe, sim, uma necessidade de qualificar cada verba”, sublinha.
Os seguros debitados pelo empreiteiro ao dono da obra podem constituir despesas acessórias da empreitada e integrar a base tributável. Já as cauções e os depósitos de garantia verdadeiramente reembolsáveis podem ficar fora dessa base, desde que não correspondam, na realidade, a uma parte do preço ou a uma contraprestação por serviços.
“As quantias que sejam preço ou despesas acessórias da empreitada tendem a integrar a base tributável. As quantias que sejam meras garantias reembolsáveis, ou pagamentos feitos em nome e por conta do dono da obra e corretamente registados como tal, podem ficar fora da base tributável”, conclui.
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